银行介入前，地产开发商按法律规定，面向社会融资吸纳的贷款其总量不能超出物业当时市价的百分之八十五（85%），市价是以评估公司评估出的价格为准。每个阶段根据项目进展情况，都可对已增值的项目进行评估，以利扩大融资量。

银行一旦决定介入一个项目，便提供付清原有的VTB贷款和所有建筑材料费，数目大小视项目的大小而定。银行通常是以第一贷款人身份出现，还掉原来的VTB部分即成为第一债权人，联合按揭投资人跟随其后成为第二债权人，同时拥有土地的所有权部分份额。从历史的角度看，加拿大的地产开发项目一旦银行介入，所有项目都是完成了的项目，因为我们没有见到烂尾楼。

联合按揭贷款人有如下方面的风险：

1，如果项目申请不成功，或因各种原因无法推进项目，开发商一般是采取内部转让形式，将项目卖给有能力的开发商，投资人跟着项目走，项目承接人负责付贷款人的利息和本金。

2，如果出现如2008年的金融风暴，项目只好推迟完成，最坏的情况是土地加项目被拍卖，按顺序首先还银行的贷款，然后是第二债权人即联合按揭贷款人贷款和利息, 剩余的才是开发商的。

从历史的角度看，加拿大的土地越来越少，其价格在不断增长。地产开发商们所选择的地盘，总体是一般人士是拿不到的好地盘。随着项目不断推进，政府的审批、图纸晒出、地产经纪公司介入预售， 银行介入后，物业开始建造，物业价值不断上升，项目出现没法往下进行的可能性很小，难尾楼的情况基本不可能出现。

关于建筑质量的担心：在加拿大，法律健全，开发商投资时，都会查询建筑商信息，寻找有声誉的建筑商进行合作。由于联合地产开发投资项目是在政府审批项目前就开始放贷投资，投资人担心政府不予审批该项目，都很正常，不过开发商在买土地前早已经对项目进行过调查研究，并与政府沟通，一般不会出现无法开发的情况，否则开发商自己也无法赢利，不可能在第一步注入资金买地。

盛达每个月会在十几个项目中，经过专业的问职调查研究，谨慎筛选，择优推荐地理位置好、开发商实力强的项目给客户，满足不同投资人的需求，并每周跟进项目额度，及时帮客户锁定最优项目的有限投资额度。

在代理的多家地产开发商中，Tier 1 Advisory 目前推出老年公寓和护理院项目独具特色。近日已邀请到Tier 1 Advisory 的总裁Colman先生给大家讲解了他们公司开发成功的案例和正在推广的项目。

从本月起，盛达将陆续推介他们地处Kitchener、Oakville, Victoria, Burlington等地的老年公寓楼。由于社会老龄化加速，各个地区和城市都需要设施完善的老年公寓。Memory Care 是专门为老年设计并建造的，配备医疗设施和医护，舒适而科学的居住和疗养环境。已经广泛地受到投资人和老年人欢迎和认可。

最新的项目是位于Kitchener 的老年公寓项目。投资期限为四年，每年利息为8%，项目结束后分红4%/每年，四年项目结束后，您的预计投资总收益是48%。

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