（星星生活特稿 作者：涂波）巡游闹市的圣诞花车，五光十射的节日灯饰，喜气洋洋的祝福颂乐，预示着又一个世祥人和的岁晚即将来临。在这少有的冬日清闲时刻，思过祈新，审时度势，可为来年的春华秋实，筹谋出更好的指引。

如冬季不知不觉地走入我们的生活一样，今年GTA的地产市道在经历了SARS，大停电，省市政坛交接，重大社区罪案上升等一系列不利事件后，正以轻盈，稳健的步伐，无声无息地攀上又一成交量及均价创记录的高峰。

据11月份新发布的统计数据，GTA地产至11月底的成交量已突破历史最好年份内份2002年全年的成交量，年底有可能挑战成交量80000个的大关。11月底的均价已较年初有6%的增长。当SARS横行肆虐的时候，许多预言者及谨慎的买家曾怀疑市道的健康，似乎从租金的涨跌，房价的季节性变化及新开工房屋数的变动中感悟到了市道逆转的预警信号。于是，发出了“狼来了”的呼吁。殊不知事世难料，近年关时，才发现事过境迁，轻舟已过万重山。有道是，几家欢乐几家愁，入门者庆幸搭上了物业升值的列车，而迟疑者只好感叹又错过了安家置业的良机。

**2003年楼市回顾

即将过去的一年，重售市场有望摸高80,000年成交量的天量，而均价别将达到293,000的新高。相较89年均价273,700，有7%的升幅。观表象者可能认为”拐点”出现。但相比89年高达12.5% 的货款利率，2003年真是消费者的天堂，全年5年息最优惠房贷大都在5% 以内，以$185,000的货款为例，2003年的利息成本仅为1989年的55%。综合其它成本，2003年$185,000的贷款所购得的房屋，每月由本息，地税及能源所构成的基本成本可控制在1500元左右，而1989年则要达到2400元以上，这也就是市道的仍有上升空间的内在原因。

另一个值得关注的是重售与新挂盘数量的比率，全年比率基本维持在60%以上，许多地区该比率维持在67%以。这意味着供求比例仍为短缺。这也可视为后市谨慎乐观的根据所在。

楼市在2003年的走势仍遵循M模型的变化规则。（见图1及图2 ），春秋时期分别达到成交量及均值得峰点，而在年初，年尾，及年中由于假期及气候的因素则回落到低谷。过往多年的统计数据可以证实这一模型的存在。因此，置业者应从中认识到价格和成交量的季节波动是正常有序的。而且充分利用此规律有助于置业者选择适当时机进入市场，以便捕捉低价格或者是高供给量的机会。

2003年新开工的房屋数量仍会创造总量上的纪录。而新房出售量则将是历史上第二好的年景，由于安省新政府对环保方面的政治宿求，令列治文山及万锦北部的近6000间新屋发展计划成为该生态保护区最后的绝唱。这将进一步提高该地新屋的价格水准。不畏路遥，不俱尘泥，又不忧价高的新屋发烧友们应把握这最后的时机。

综观2003年的楼市，应该说主要影响市场的三大要素就业率，新需求者（主要是新迁入家庭），利息都保持在比较平稳的基础上，从表2可看到，就业率及新迁入者的负面变化被利息下调的正面变化所平衡。2003年，加国房屋信贷局为保持竞争，调低了高比例贷款的保险费率，这无疑有助于新置业人士进入楼市。

2003年楼市其他特点：

・905地区，特别是西部地区仍是发展商及置业者追捧的热点。西部总成交量及总成交价分别占GTA总数的38%和35%。而西部一些热点地区的物业价格正在缩小与传统中心区如北约克，列治文山的价格差距。

・CONDO空署率由前些年的0.2%上升到年末的4%，由此可以看出CONDO市场有供大于求得现象出现。11月份多个地区CONDO的平均成交价低于去年相应值。因此以CONDO 作为投资对象的人士更应谨慎。

**2004年展望

　
附表1综合了几家权威性公司及机构的市场预测。由今年的预测与实际情况来看，ROYAL LePAGE是乎太过保守，因而令人质疑其对明年的预测。一贯乐观的REMAX公司预测2004均价增长3%，令人们对明年的展望多了一份谨慎。CMHC，作为政府的延伸部门，历来以中立，稳健的评估而著称，其对2004年均价增长4.5%的预测，更让市场多了一份信心和憧憬。如对楼市有研究的人士，不妨比较一下与物业市场有直接关联的若干指标的统计及预测（表2）。由此可作为个人观点的支撑和佐证。

在影响地产市道的三大要素中，就业及新需求者两大要素相对稳定，甚至会随着经济的进一步复苏和起飞向正面的方向变化。而多家权威机构都预测明年的房屋贷款率将会较全年利率上调1个百分点。最优惠房贷5年期将会在6%左右变化，这将会使贷款成本上升10%以上。许多家认为以上变化将会令连续7-8年的快速上升势头得以减缓。另一支持上升势头将会减缓的依据是近年来越来越多的家庭拥有物业，拥有物业的家庭比例已由91年的57.1%上升到目前的63%以上，应拥有物业的家庭大都购置了房产。

不过笔者认为仍有许多因素支持上升势头的持续。首先城中心及主要边缘地带的土地的供应所剩无几，而远郊道路的疏通非一日之寒。大量的新迁入者注定是在416及邻近905地区生存，这些区域的物业供给特别是独立屋将会越卖越少。其次新迁入家庭的支付能较前有所提高，首次购买物业的时间已由到埠3-4年后才置业，提前到1-2年，更有大量新来者，在半年到一年时间内购买物业。另外许多早前已置业人士，更开始意识到物业投资的稳定性，开始新一轮的投资置业。这都为市场的继续兴旺注入了活力。经历了IT股票崩溃苦头的中小股民，在尝到物业升值的稳定性后，不会轻易转移投资，而由此产生的羊群效应，将吸引新的投入者的加入。因此在905交通便捷，社区综合环境良好的区域，$250,000–$400,000的物业仍会是明年兴旺的火车头。

**热点及市场趋势

1、热点出租屋业回归理性

前些年出租市场的蓬勃，得益于新迁入者的大量涌入。这一人群初期扩大了市场需要，后期有相当部分人转为市场的供给者。随着大量CONDO的兴建，以及大批租户转为业主甚至房东，出租市场热点随着租金的回落开始降温。2003年出租文化所引发的一些严重的社会事件，令很多人认识到出租屋业的另类成本和代价。而出租热点社区及物业，在新的一年里，将会回归其应有的市场价值。

2、高层CONDO的投资价值受到冲击

由于大量高层CONDO在今年内完工或发售，令市场供求关系向买方市场倾斜，最终的表现是多个地方的condo重售价格与去年持平或少量减少。这一现象将会影响到以物业升值作为主要投资回报的投资者。如果每年物业的升值少于3%的话，物业的内部回报率只能在3%以下。这样的回报只能基本抵消通涨，因此，高层condo集中的地区如市中心，北约克等地段，CONDO市场的价格的疲软是很正常的结果。

3、华人社区的边缘化

年末士嘉堡连连发生的重大行事罪案令爱静阁一带的物业的市场价值受到很大的冲击。许多人转而向更北的万锦及 16街以北的烈文治山或密市区寻找居所。社会治安成为许多置业者的首要条件。华人社区将会越来越分散和边缘化。其实GTA有许多新区，有很好的社区设施和便利的交通，价格也十分吸引，当其它族裔的人士争先恐后地向这些地区搬迁的时候，许多华人却在用高价购买旧区的老屋。据统计，安省最高人口增长的城市为:旺市37%，烈治文山30%，宾顿21%，万锦20%，同胞们不妨开阔视野，用在新区购房省下的钱，买多部车。享受一下住大房，开新车，贴近自然的郊区生活，其实外面的世界更精彩。

4、学区选择多样化

感谢华人经纪及媒体的宣传和教育，越来越多的置业者，不再把“名校区”作为置业的必要条件。2003年，Fraser Institute 推出了安省学校评介报告，使人们对学校的评估有了系统的量化参考。而理性的置业者，也不再将各学校的EQAO排名做为唯一衡量标准。而更注重学校的课程设置及孩子们的自身特长的发挥。其实有许多途径可供选择，如特色课程，教会或私立学校，跨区申请，等都能为子女教育提良好的平台。综合平衡的置业理念正在慢慢地被更多的人所接受。

5、与置业相关的行业

在GTA，有香港，台湾背景的经纪人大约有千人，而有大陆背景的经纪人近年快速长，估计已有近2百人。翻开周末报纸的地产广告，可以看到许多新经纪的面孔。虽然已经僧多粥少，但仍是机会与付出成正比的行业。由于与客人文化背景相同，理解意会能力无可比拟，这批经纪为新老移民提供了社区、房价、信贷、法律，甚至装修、就业等全方位的帮助。由于多出于身于专业背景，并有良好教育基础，许多有大陆背景的经纪很快成为同行的姣姣者。2003年，同行竞争已十分激烈，相信每位经纪都遇到过脚踏几只船的客人。建立经纪与客户的信任关系变得越来越困难。经纪不得不用更多精力去接触更多的客户，无法提供最佳服务。而客人在左挑右选的情况下，浪费了精力和时间，损人并不利己。

随着有大陆背景的置业人数的加，许多与华人置业有关的行业正方兴未艾。如：房贷、房险、法律、广告媒体、物业管理、检验、装修、家居用品供应及服务等。这些行业都与地产经纪行业一样，过去多由西人或香港背景的人士所从事，因此有许多发展空间。

在这辞旧迎新的日子，理性的分析告诉我们市场前景将会是平稳上升的走，但也不断见到2004年地产市道将会降温的报道。在此，可以预计2004年仍是地产市道仍会呈现健康发展，审慎乐观的景象。因此，准备置业的家庭应尽早行动，免得春暖花开时，满城尽是看“花”人。

作者涂波为REMAX REALTY SPECIALIST公司地产经纪，联系电话416-318-6150