（星星生活特稿 作者：涂波）身为加拿大地产业的从业人员，利用夏季清闲之际，回到中国，近距离地接触到中国如火如荼的房地产业的近况，感触良多。两地穿梭期间，与同行友人相聚闲聊，自然离不开这样一个热门话题：海外与中国置业哪里更能淘金？天南地北的滔侃之余，梳思归绪，撰文书感，望能与关心此话题的人们共同切磋。

**地产的大潮还要涨多久？

秋风送爽，经过了春季快速上涨的加拿大地产业，度过了夏季传统休闲放假的休整期，进入了五彩缤纷的秋季。在利率上调的各种利淡消息的影响下，本地的房屋市场有开始进入了平稳相持阶段的迹象。

而与此同时，在中国随着金秋收获季节的到来。新一轮“金九银十，辉煌到年底”的地产旺季正在全面拉开序幕。据中国国家统计局最新快报显示，1至8月，商品房平均价格继续大幅攀升。全国商品房的平均价格为2750元，同比增长13.5%，为96年以来同期涨幅最高。在北京、上海、深圳等大城市，上涨幅度更是惊人。据报道，上海二季度商品房均价上涨24%，为全国之冠。而上半年深圳和北京的商品房均价已分别达到6360元/平方米和6500元/平方米。上海的均价大致在7000元/平方米的水准，其水准已接近多伦多地区高层公寓均价的70%的水平。

如果回顾前几年的上涨情况，坊间有这样的说法：上海，浙江一带的房价三年翻了一番。年均涨幅可达1000元/平方米。难怪摩根士丹尼的首席经济学专家在预测全球房地产业过热现象时，将中国列为全球最有可能爆发地产危机的国家。

与外界的权威观点相反，国内的业内知名人士，对近3年来国内不断争论的地产泡沫破灭之说，已司空见惯。并在爰胰令五申的各种调控措施的不利环境下，反而异口同声地认为：除局部地区如江浙，上海地区的某类（高层高档）房屋需进行结构上的调整之外，2004年中国地产市场将继续上涨。

理由很简单：中国的人均住房面积与发达国家45平米/人相比，仍处于发展中国家的水平。目前北京人均房屋面积约为25平米/人，上海不足18平米/人。因此，即使上海以目前全年商品房新开发量为全欧洲总和2倍的速度发展，仍不为过。而国家的收缩信贷，抽紧土地出让金和限制土地协议出让的一系列调控政策将会导致供给缩小，最终房价上扬的结果。甚至乐观人士预计这一轮的增长浪潮可以持续10-15年之久。

过去二十年中国发生过许多新奇的各类经济热潮，如80年中后期的全国经商大潮，90年初期的炒股热浪，90-92年房地产第一轮狂热以及90年代后期的网络经济等。这些全民投入的经济大跃进，往往是波涛起浮，大浪淘沙，真可谓是上天入地的追逐。曾记否，上一波的地产热潮曾在海南，北海留下一栋栋锈迹斑斑的烂尾楼。不过这一轮新的地产涨潮，确实有其新时代的特点。首先它是以上海、北京等大城市的城市扩张和改造为动力。其次，已形成规模的大型地产集团，如万科、华远、首创、招商等成为圈地盖楼的主力军。而且，此轮开发的重头戏已由单楼独栋的商业房产转向以民居为主的社区综合建设。理论上说发展模式是良好的，并有广大的需求支持。

如果有人感慨当年错过了“下海”打捞第一桶“商金”的浪潮，原始股发行时一本万利的良辰，以及后来网络科技几何级数增长的商机，那么对于此次是否应加入中国地产业的“围城”，确实让人再次面临十字街头的选择。

**中国地产业的近镜头特写

如果全局性的鸟瞰，缺乏细部的生动，那么近距离的特写，或许会给人带来更多真实的感触。

特写一：与“狼”共舞的国内地产中介。

中国地产中介从香港地产运作模式中拿来了富有当地特色的经营方式――地产铺头。故名思义，地产铺头即是一个买卖物业的临街商店。它主要经营临近街道的高层和多层住宅单位，因面积如小杂货店般大小，几台电脑加上有几个拥有经营牌照的经纪就可开业，地产地铺发展迅猛。据说北京、上海、深圳各城市都有上千家这样的地铺。许多香港及海外的地产中介公司如中原，Coldwell Bank，21世纪不动产等纷纷进入竞争。21世纪不动产更有在中国开四千个地铺的庞大计划。于是，每当外资中介新进入一个城市，就绘激起当地同业的一片“狼”来了的呼喊。

不过，外资中介很快就进入了“水土不服”的困境。与本地中介相比，外资运作成本高，房源少，人员关系弱，操作刻板，于是人员流动性很大。许多辛辛苦苦培养的骨干，往往在条件成熟时，带客户一起跳槽或自立门户，外资中介的高管痛苦地抱怨，地产中介公司面临着“穷庙富和尚”的怪圈。

肽诘夭经纪与国外地产经纪在经营方式上有很多不同，技术上的主要差异在于国内的地产中介还没有一个同地区或城市统一运作的房屋交易网络平台（即本地俗称的MLS系统）。虽各大地产中介公司都有自己的网络数据平台，内容不亚于国外的多方报盘（MLS）平台，但中介公司之间信息不共享，信息输入更是随意性很大，因此没有资源的公司，常常以虚盘向外挂盘。而有资源的公司，可用封盘的手法迫卖家以底价成交，所以精明的卖家一定要找多家公司挂盘，才能卖到好价。

没有律师参与物业成交过程是国内的另一特色，虽说费用省了，却让人提心掉胆。在成交过户的一个多月里，钱与证件都在经纪手里，难怪有卷L而逃的故事。肽诘木纪发牌制度还没有走上正轨，虽有制度，但过于简单，督管松散。据说行业协会目前的首要任务是将保安，物业管理等人员排除在交易活动之外。由于国内采用双重代理制，令经纪更难平衡买卖双方利益。而且报盘多用口头方式，可想其纠纷的频繁。不过3%（买卖方各1.5%）的经纪佣金比例，确实让人羡慕。而且肽谌硕杂督鸬谋壤似乎比胪獾耐胞们大度，很少有讨价还价的事。究其原因，一是肴耸杖胂喽晕榷ǎ二是房市太火的缘故，20-30%的年增值，把握机会就显得更重要了。

特写二：种楼与围城现象

由于城市户籍的改革开放，大量城乡和农村流动人口进入城市，而城市房屋特别是中低级房屋供不应求。据非官方统计，深圳市实际人口已近千万，而官方统计人口仅不足200万。因此，在许多早期开发的城区内，空地日见稀少，于是发展商见缝插针，逢临街地块必建楼，使得街道变得不见天日，不透风水了。于是，人们戏称这种在密集社区内建楼过程为“种楼”。十年前规划仅不足几万人的小区，现今却容纳了近20万的人口。使许多社区公用设施不堪重负，学校、医院首当其冲。不过这样反造就了收费学校及私人医院的发展。许多小区为了标新立异，多以兴办名校，医院的形式自我完善。

“围城”是封闭式社区物业的雅号。这类小区多用围ψ晕曳獗眨区内配有会所，商店，餐饮，幼儿园等设施。并在主要进出路口设置检查岗哨使小区成为十足的“围城”。人造景观是围城内亮点的集中地。各种艺术造型小品，人造水系，真可谓百花齐放，标新立异。更有甚者，用每平米上千元造价移植几十年的大树来形成小区森林。而聘请国外景观设计公司为小区进行景观规划，已成为普遍现象。异国风情，更是发展商争先恐后的举措。听听这些小区的名字：棕榈公寓、澳洲豪园、温哥华风情等，大概你已能猜出几分园内的人造景观。

这些努力的正面效果是许多小区的外观景致确实达到甚至超过了发达国家的水准，连老外也自叹不如。但如此做法往往忽略和牺牲了内部结构的优化和实用经济性。节能、保温、隔音等特征更是低标准松要求。中央建设部的主管人员考察北美时，见到的胪馍缜多是开放式，并配有统一规划的商业及社区设施，不禁感慨万分。

“围城”的兴起，治安固然是因素之一，其根本原因是中国许多城市缺乏细致的城区立面规划及高标准的社区商业设施规划，更缺少街道绿化和景观的规划。迫使发展商不得以而为之。这种现象的出现，反映出区内设计的超前与区外规划的滞后。

特写三：百安居与东方家园

如果在中国不知道这两个名词，你肯定仍是地产界的门外汉。简单地讲，这是两家经营家装、家具、建材的连锁店，也就是中国的Home Depot。前者来自欧洲，后者为土生土长。别小看了民族企业，据介绍东方家园采用的卫星数据传输的信息系统，可与Wal-Mart媲美。它在全国已有40家分店，年营业额已高达几百亿。而该公司规划在10年内，发展1000家分店，将向Home Depot的分店数叫板。这样的高速增长似乎有点象神话故事，但有一点是千真万确的，中国的地产业及关联行业的市场规模是巨大无比的。奥运期间，中央电视台有这样一段广告：“思想有多远，我们就能走多远”。愿中国的东方家园一路走好，10年后，成长为Home Depot般的大公司。

特写四：新名词中的折射

肽诘夭业中流行着许多时尚的新名词。可以让人感受到地产业新动向和新热点。

CBD，CPD。这些词在国外的见报率并不是很高，许多业内人士也未必知道其含义，但在中爰负醭晌普通人的流行语。CBD即中央商务区，CPD即中央采购区。据说许多国内大城市在城市规划中都在考虑如何形成像纽约世贸大厦附近高度集中的商务办公区，及以采购，物流为中枢的中央采购区。新词代表着一种新概念、新思维、新趋势。CBD，CPD似乎为中氪蟪鞘械木沙乔找到了凤凰涅磐的出路。

学位房。在大城市好一点的学校附近，房子交易常有买家询问该物业是否是学位房，令笔者不知所云。请教当地经纪，才知在好学区购房不等于可以上好学区的学校，除非原业主已不占用所限定的学生指标，即该物业为学位房。如果物业是学位房，该业主可以坐地起价几万。不然新业主要花几万元向学校交纳赞助费，而且当学校学位满员时，连市领导写条子，新业主的子女也上不了想上的学校。其实中国人无论走到哪里，都对好学区的物业情有独{，只是在中国，家长们更舍得投入而已。

富翁与负翁。假如地产业滑坡时，缩水的资产有可能小于借贷额，这时富翁就变为“负翁”了。由于中国房贷的流行和方便，以及房贷的低利率，现在大部分购房者都贷款买房。贷款买第二套房的人也大有人在。随着江浙地区的房地产业的结构性调整。人们感受到房价下调时，资产缩水的压力。于是国内媒体大量用一些醒世惊人的词汇，如负翁之类，进行理财概念和家政计划的教育。“负翁”概念的出现，表明了在住房贷款普及之后，百姓购房时已不再是讨论存与贷的问题，而是更多地关心多贷之后，如何善后的问题。