**海外与中国置业的故事

在讨论海外及中国哪里置业更能获得丰厚的回报的问题之前，先让我们来看看几个真实的故事。

L君4年多前移民多伦多。在肽冢他从事进出口生意，家庭已步入中产阶级。为了孩子的前途，他出来了。既然是为了孩子，在名校区内置业安家是一定要做的。通过经纪的帮助，他购置了一处可出租地库的独立屋。一晃移民期就过去了，抵不住肽诘挠栈螅他又带着孩子回中国去了。海外的物业一转手赚了几万块。回到中国，费了九牛二虎之力，才让孩子读回原来的学校。孩子除了英文之外，其它课程落后了2年，靠一年多的拼命补习才进入班上的中上水平。面临高中升学淘汰的选择，L君只好打算孩子一旦入不了重点高中，就再回多伦多。最让他不能割弃的是在中国新购置的商铺，虽说不足2年的光阴，铺值已翻了一翻，但一出手，几年的心血又付之东流。回亦难，留亦难。这位仁兄，两头跑，两头还都赶上了好的市道。不过再回头，怕是名校区的物业就要贵多了。

Z君，辞去了国企高管的位子，五年前携夫人和太子来到加拿大。临行前，将国内的物业平价让给了朋友。结果房子腾出来的银子全扔进科技泡沫的黑洞里去了。出来不到半年，耐不住寂寞，又回肽谌プ鲋耙倒芾砣肆耍留下孩子和太太坚守。孩子很争气，去年入了UBC，这才松绑。夫妇俩最近在国内用五年前2倍的价钱买了一个新物业，算是重新安顿下来。几年来，同样是两头跑，只是错过了机会。只不过，在孩子身上的投资算是修成正果。

R君，十年前移民国外，那时中国地产业还没有什么选择，只好怀里揣着银子，四处漂流。在当地除了去赌场投上几把，不知有何处可以淘金。一偶然机会，参观了一家当地的厨具制造公司，萌发了向中国进口高档家用厨具和电器的想法。头个货柜很快出手，于是便一发不可收拾。R君将移民也放弃了，回到中国去大展拳脚。这些年地产行业发展的很快，他又将业务扩展到橱柜加工生产方面去。经过十年的努力，公司业务已覆盖了全球多家大公司的厨具浴具的代理。身价过了千万，住着200多平米的顶层公寓，仍在计划买一处有后花园的别墅。孩子很懂事，但为了升高中，假期里，每日补习3-4门功课，忙得不可开交，如果升不上重点高中，老爷子大概也准备送子出国读书。R君是只顾一头的典型，又从事的是与地产关联的行业，地产兴旺，自然发家有道。

Q君是5年前技术移民来到加拿大，初来乍到，有一位朋友劝他入股市，并标榜自己如何“借鸡下蛋”的。可Q君阴差阳错，看中了一栋物业，就买了下来。为了还贷，夫妇俩只好集中精力在工作上。没多久，太太就被Layoff，于是地库也腾出来出租。为了保住房子，先生不断地换工作，寻找更高的收入。太太也再去读了个热门文凭，最后在一家大公司找到了研究员的工作。有了稳定的工作，他们将市区的小房子买了，用倒手赚来的5万元加上原有本金和一点储蓄，在北部的好学区买下了一栋3000平尺的大屋。闲暇之余，Q君常去附近的湖区钓鱼，日子过得悠哉悠哉。回顾过去，Q君感慨地说：如果出国后没有将钱用于置业，大概也都砸到股票中去了，别说“下蛋”了，恐怕“鸡”也飞了。

S女士，几年前，办了移民手续，可是工作业务大都在国内，于是她就在国内继续奔波。由于常去北京出差，就将孩子送入北京的私校读书，留下先生一人在深圳留守。她虽从事证券工作，却将大部分储蓄投入到不动产中去，几年的光景，在深圳，北京，上海都有物业，最近她在上海的物业买卖金额已上了千万级，仍在不断地吐故纳新。看来国内淘金机会确实不少，要不然资产不可能以几何级数增长。不过上帝是公平的，在为你打开一道门的同时，也就要关上一扇窗。由于长期出差在外，先生那头就m危机了。这对大学就走到一起的配搭，称得上男才女貌，可为了不同的生活追求，只好是劳燕分飞。金子淘到了，可家庭这笔帐不知如何算。

故事讲完了，如果还没有找到答案或是潜台词的话，不妨扪心自问，你是属于上面哪一类人。如果你是想追求轰轰烈烈的事业又或是希望成为追风逐浪的弄潮儿，而且在精神上准备好了牺牲家庭团聚的安逸生活，不妨冲出“围城”再杀回“围城”地闯荡一番。但如果你更喜欢随寓而安，又或是淡泊名志，看重家庭和睦，并稳中求进的人士，还是安下心来，脚踏实地地在一处扎下根来，从长计议。

**问题与思考

在肽诔Ｌ闻“生态园”的宣传，颇为好奇，于是专门去探访了一下这类都市里的“青青世界”。这些地方确实别有洞天：湖光山色的自然风光与自耕自给的田园景色有机地为融为一体，还有鱼池农舍，苗圃温室隐现于绿阴曲径之间。其过人之处不仅在于将朴素自然的景观赋予餐饮、垂钓及野趣的休闲内涵，其真正的收官之作是在“生态园”周边建起了幢幢别墅豪宅。说白了“生态圈”不过是将过去的“农家乐”变为了现代化的度假村，只是妙在名称，其实质是精心策划的地产炒作。

在中国，将荒山野沟点化为“人间仙境”之作，也许算不了什么。所到之处每每可看见开山填海，改天换地的地产大手笔。连荒山海滩都变为地产开发对象，自然生态的改变就不言而喻了，难怪象深圳这样的沿海城市，大气污浊的雾霭日子也越来越多。让人担心的是：随着人们居住空间的不断扩展，自然生态的空间将越来越小。想象一下五到十年后，如果现有人口的人均居住面积还将增长一倍的话，每个城市的建筑面积必将扩展一倍，再考虑到城市人口的增加，那么自然的空间还有几多。再过若干年，中国许多大城市的城区有可能演变成香港或东京的“水泥森林”。相比而言，国外的地大物博，为中国人留下了许多可作最新最美图画的白纸。

如果仅从投资角度对今后中外房地产价值的升降作比较的话，国内的物业升值潜力肯定比海外的大。可是还有许多因素是在置业时需要同时考虑的。从风险角度来讲，国内的地产业确实有许多潜在问题。首先国内的物业买卖只有70年的使用权。理论上讲70年以外，政府就是物业的主人。只是因为目前大部分买卖的物业权仅有十来年，矛盾还不突出罢了。其次国内一直没有推行物业税。而将有关的税金用土地转让金等方式收取。这种做法已暴露出许多弊端。如物业成本很高，其次是市政当局没有稳定明确的收益，这就是商品房都收取管理费的缘故。物业税的改革会对地产业带来什么样的冲击，现在还无从谈起。另外，物业出让时缴纳20%的增值税，也是一项不可回避的事实。虽说国内有许多土办法来“曲线救屋”，但千万不要以身试法。

在比较海外与中国置业的回报时，应对物业的软环境如前面提到的自然环境、教育、医疗、社会治安、交通及出入自由等要素进行全面的比较。国内的高考体制是很多家长携子女离开中国的原因。而国内医疗、社会治安乃至交通等方面的问题也令人生畏。近来社会由于贫富差距增大，所表现出来的社会矛盾越来越尖锐，已到了影响居住安定的地步。而另一个值得人们深思的是生活方式和质量的问题。回到国内，许多人不理解国外自己动手解决居室内简单装修问题的做法。难怪百安居在刚进中国时，大力推广的DYI（自己动手做）没有市场。因为内有保姆外有物业管理公司的生活习惯已使许多人变成了衣来伸手饭来张口的“喂养型动物”。许多人一到中年就有许多“富贵病”缠身。孩子们更是不知许多基本的生活常识，动手和应变能力十分弱化。而国内官场与商场的应酬饭局更是数不胜数，一家人坐在一起共进天伦的时间实在太少，久而久之，家庭变得缺乏内在的生命力。这样的生活方式实在不敢恭维。

**对未来的展望

回顾过去，比较现实，为展望未来提供了很好的平台。那么未来五年，在中国购房置业还会有什么变化呢？首先大部分中产阶级家庭将拥用至少一辆私家车，驱车上班将成为很普通的事情，于是居住在近郊乃至远郊将成为时尚。在大城市100-150平方米的居住面积会成为中产阶级的基本考虑。由于土地资源的限制，在城市，多层和高层建筑将会是主要物业形式。而北京，上海，深圳等大城市的商品房均价将达到8000-10000元/平米的水平。比房型面积地理位置更重要是社区整体环境、配套设施以及物业管理的水平。实用方便会是人们的考虑重点，毛坯房的比例将逐渐减少，预装高标准的室内配置将成为主流。开放性的社区甚至城镇，会在某些地区推广，但普及程度取决于政府部门在街区立面和景观规划方面的进步。相信五年后若干个城市会实行物业税改革。而二手房大部分的物业交易会由中介代理完成。一些先进城市会建立起非中介管理的，统一的，跨社区的房屋买卖信息平台，使房屋中介的操作更规范和有效。在经过群雄争霸之后，大的地产中介将会占据大部分的市场份额。在未来5年内房价总体上会呈现上升的趋势，但也会有短期的调整。季节性的价格波动和政策影响下的房价调整会超过10%的幅度。价格波动性大是新兴市场的必然规律。而同期社会重大政治事件的影响，仍有可能严重地推动或打击市场的平稳发展。如果将肽谄胀ㄗ≌市场比喻成高速公路上行驶的车辆，那么可以将高档住宅和商业地产比作过山车，其价格上升下降的速度都快过普通住宅。由于市场的不规范性和资源信息的不对称性，高尚住宅和商业地产会有许多淘金之处，但其交易的周期，及涉及的风险和金额也非一般人所能承受。

中国地产业的大红大紫，也会为华人海外地产创造许多商机。日前新西兰澳洲搜房旅行团已悄然在国内兴起。“温州炒房团”迟早会走出国门。君不见加胍泼竦淖钚乱泼衽判邪裆希近年来中国人总是一直拿“金牌”。最近看到一则消息，中国在未来的若干年里要努力培育300个300万以上人口的大中城市。试想一下，一个600万人口的香港，已让3200万人口的加肫教50-60万的人口。如果这300个中国的大中城市，每个城市有几万人出耄会是什么样的结果。而未来5年内，对加国地产市道首先产生影响的可能是商业地产。华人策划，开发及管理的中大型商业地产项目将会越来越多，特别是推销中国产品如家具，建材，家用小电器及饮食文化的专营商城。其实看看多伦多的太古城，大统华，大金山门庭若市的景象，就不难窥视出日后类似项目的欣欣向荣。

如果说五年前许多中国人刚从单位分房的束缚中解放出来，自由的进入相对孤立的“解放区”――商品化社区，那么今后后五年的“解放区”，将在中国大城市连成片，发展成为主流。但由于人多地少的肭椋想要达到发达国家50%的人口居住在独立屋的水准，恐怕是永远无法现实的。从市场成长的角度看，中国地产确实属于快速增长的时期，但不要忘了这与风险是成正比的。而且购物置业是项不动产的交易，非短期行为，更涉及家庭、治安、环境、工作、教育及生活方式的选择。因此，应根据家庭和个人的具体情况，多，多看，多请专业人士参谋。俗话说得好“天下何处无芳草，世上那里缺树荫”。所以应以安家乐业为重，在此基础上去淘金致富才能锦上添花。（涂波，Tel：416-318-6150）