“加拿大房屋贷款政策收紧了，买家开始观望了，成交量降低了。”类似的文章和评论已经充斥了加拿大的各类媒体和社交网站。笔者浏览了很多华人社区的所谓媒体上的相关文章和评论，很多内容是只知其一不知其二，没有给华人社区一个清晰准确的信息，因此很可能会误导消费者，甚至使部分人蒙受损失。加拿大住房贷款总体政策是什么，对目前的地产市场有哪些影响，消费者该不该现在入市买/卖房呢？

从加拿大房屋贷款的监管和政府规定来看，能够影响银行房屋贷款政策的力量主要来自于四个方面：财政部/CMHC，银监会，央行，以及商业银行/其他非银行金融机构。财政部可以用行政命令指导CMHC的贷款保险政策；银监会有权制定商业银行房贷政策审批标准指导意见；央行有权调整银行间隔夜拆借利率；商业银行有权自己修改房贷政策和风险偏好。今天我们讨论的是普遍现象，因此，仅限于由于政府/CMHC和银监会政策调整对加拿大房屋贷款政策以及地产市场的影响。

由于政策紧了又紧，在过去4年里，有些政策不是一次收紧，因此笔者以目前的情况为例，来解释贷款的审批标准和大致金额。

在加拿大有可证明收入的居民或非居民（持工签），如果申请5年期以下的固定利率，或各类浮动利率贷款，商业银行将使用央行公布的5年期固定利率的挂牌利率作为评估贷款能力的利率。这一政策从2012年10月31日起执行，所有受银监会监管的银行都会执行这个政策。简单地说，这个政策出台之前，很多银行根据自己的授信政策，使用3年期固定利率作为评估借款人借款金额的利率。例如，3年期固定利率3.85%， 5年期固定利率5.24%时，政策改变前后，对借款人的借款能力影响是非常大的——之前可以最多借到家庭税前收入的6倍，之后只可以借到收入的5倍以下。以收入6万元的家庭举例，如果首付款9万，没有任何其他家庭债务，有能力购买45万的房产；政策收紧之后只能买40万以内的房子。细心的读者可能会发现，这个政策有一个例外，就是，如果借款人申请5年期或5年以上固定利率的按揭贷款，则不适用于上面的政策。这个家庭收入6万的家庭，如果不改变原来的购房计划，则可以选择5年期以上的固定利率按揭贷款产品，依然可以买到45万左右的房产。由此可见，由于房贷政策收紧，消费者的选择越来越少，因此，买房需要早作打算，越是观望，举棋不定，成为房主就机会越少了。

没有可以证明的收入，如，新移民，以及持留学签证，访问签证（超级签证）的外国人，或收入无法证实，如，报税较低的自雇人士，持工作签证但没有收入证明的外国人，最低首付款比例为房屋市场价的35%。这一规定从2012年10月31日起执行，受银监会监管的金融机构都需要执行。新移民政策以往各银行都不相同，要求最低首付25%-35%，新政策执行之后，全部最低首付改为35%。至于自雇人士，新政策执行之前，很多银行对自雇人士网开一面，没有严格按照报税收入评估借款人能力，使很多自雇人士，在只交25%首付的情况下就可以申请到房价75%的按揭贷款，这种会越来越少了。

投资类房产，首付不低于房价的20%。从2010年2月起政府控制的房屋贷款违约保险公司，CMHC，不再对首付低于20%的，购买投资类物业的申请人进行担保，因此，如果消费者计划购买投资类物业时，需要至少准备20%的首付款。

再贷款最高比例为房屋市场价的80%。这个政策从2010年开始，一路被调整为目前的水平。如果房主已经把贷款还清了，或已经偿还了一定比例的本金，现在由于其他目的，希望重新做贷款，则总的贷款金额不超过市价的80%。在2010年之前，这一比例为95%。

如果首付不足20%，或商业银行认为借款人的信用风险无法承受，借款人必须支付贷款违约保险费的情况下，最长还款年限为25年。由于以讹传讹，这是华人社区目前最困惑的一个问题。简单地说，如果不需要投保CMHC保险的情况下，借款人可以申请到最长30年还款期的按揭贷款，如果需要投保，则最长还款期为25年。2012年CMHC缩短最长还款期时，几乎所有的商业银行都没有跟随这一政策。

购买100万以上的房产，首付需高于20%。2012年7月开始，如果首付低于20%，房价超过100万时，CMHC不给投保。

以房屋净值做抵押的信用额度，可循环使用的部分需低于房价的65%。这个政策是银监会对银行的要求，从2012年10月31日起执行，但很多银行在这个日期之前已经执行了。

如果你还能顺利通过上面的险关，那就该现在就买房。目前，最低首付款5%的政策从来没有变过，新移民只要付35%以上的首付依然可以申请到贷款。通过以上政策变化和趋势可以看出，任何等待都会让自己的选择减少。如果利率升高，能够购买的房子面积可能会更小了，多伦多市中心的公寓楼面积越建越小，与借款政策越来越紧有关。

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作者：王红雨 加拿大房贷专家电话：416-880-5089