去年这个时候，大家问的最多的问题是“加拿大房贷策变化对地产有什么影响，房贷政策收紧了，房价能跌多少。”今年这个时候，大家问的最多的问题是“加拿大会加息吗，加息之后房价会降吗？”很高兴大家一直关心红雨的文章，希望看到我对一些问题发表看法。与一年前相比，消费者已经知道了，贷款政策紧了又紧，可还是阻挡不住房价上涨，观望、犹豫和不切实际地期待房价下跌都是暂时的，决定房价走势的是供需和市场。今年6月底，房贷5年固定利率有所提高，很多朋友问我，这是一个加息趋势，还是一个暂时的波动？对未来地产市场的走势有何影响？下面对这些问题做一下分析和预测。

如果利率持续上涨，会不会影响地产交易，甚至出现房价下跌呢？这是很多观望者最想知道的一个问题，越是关心房地产，越是想买房，越是希望房价下降，所以很多人处在一种对盼望房价下跌比较痴迷的状态，少数人甚至怀疑权威机构的统计数字，日思夜想希望房价跌一半，自己能够再回到可以买得起房的状况。今年的6月21日，很多银行突然再次调高5年期固定利率之后，有一篇文章似乎应和着部分读者的口味闪亮登场了，文章的观点是：利率每升高1%，多伦多的地产交易量降减少15.3%，2015年时，多伦多的房价降5.8%，即使是利率0.5%的升幅，房产交易量也会减少9%，到2015年时，多伦多的房价会降2.6%。细心的读者会发现，银行在今年6月底两次加息后，5年期固定利率刚好提高了0.5%，但7月份交易量却比去年同期增长了16%。这些数据无情地讽刺了这位作者的武断，同时也说明，消费者对于利率的小幅波动并不敏感，相反，会刺激潜在消费者下决心入市。

以多伦多为例，我们来简单地回顾一下地产市场在2013年上半年的表现。1至6月，销售量下降4080间，同比下降0.7%，与此同时，二手房挂牌上市量比去年下降了6.1%，DOM(上市至售出的时间)由22天增加到24天，房价上涨了4.7%。这些数据说明，由于买家有一定的观望情绪，降低了卖家售房的积极性，惜售情绪导致房源不足，推高了房价。由此可见，地产市场的冷暖与供需直接相关，与贷款利率的窄幅波动没有必然联系。

对于地产从业人员来说应该注意今年以来市场发生的两个变化：1.华人新移民登陆数量明显减少，靠新移民吃饭的日子已经过去了。持有学生签证、工作签证、超级签证的旅游者，在加拿大购置自住房以及购买固定资产的需求在增加。简单地说，对于华人来说移民才能买房的观念已经被打破，非居民买房的需求会逐步增加。2.中国银行广东省各分行与外管局联合推出的“优汇通”业务，可以完全避开一次汇款5万美元的限制，一次汇款1000万人民币来加拿大用于购房，成为了合理合法，简单易行的事情。

对于消费者来说，值得注意下面两个现象：1. 50-80万的低层房屋今年热销，竞价成交的情况屡见不鲜，而价格在7位数以上的房产成交减缓，折价成交是普遍现象，消费者可以利用这个市场观望的契机，小房换大房。2. 楼花预售数量明显减少，价格越来越接地气，性价比高的楼花依然值得投资，但要记住，买楼花之后立刻办理楼花按揭贷款，将利率锁定。

近日，媒体对CMHC投保资产金额接近上限的话题比较感兴趣，某些急于看到房价下跌的人对此兴奋不已。房屋贷款保险制度对于加拿大人的作用，是功不可没的，但这种制度需要进一步改善，看看美国两房现在的情况，以及奥巴马政府对两房未来的打算就可以看出，这种由纳税人最终买单的保险或房贷资产收购公司，早晚要走向市场和私有化，一方面解除纳税人风险，另一方面，没有了政府背书的情况下，也就不会有额度限制了。如果CMHC目前的情况制约了地产市场发展，那么私有化也就不远了。（以上内容仅为个人观点，不构成任何投资或报税建议）

作者：加拿大房贷专家：王红雨
电话：416-880-5089