《环球邮报》近日撰文称，加拿大人从前只用14年就还清按揭贷款，而现在，近四分之一的人会把按揭拖到退休之后还清。据调查，加拿大有930万人年龄已超过55岁，其中有43%的人称自己没有准备好退休之后的储蓄。退休之前，能不能还清按揭贷款，要看你现在做了哪些努力。如果有失业的情况不期而至，退休之前还清贷款就更难了。既然大家都觉得工作到67岁是很难的事，就应该提早还清贷款，为提前退休做好打算。笔者个人认为，退休时的最佳状态是：还清了全部按揭贷款本金，留一栋房屋净值做抵押的信用额度，这样安度晚年应该是很幸福的。或者，我们可以把还清房贷作为决定能否退休的一个最重要考虑因素。

大多数借款人在贷款初期会选择最长的还款期，最低的月供。随着经济条件的改善逐步采取提前还款的方式加速偿还按揭贷款。据CMHC的统计，31%的房主选择通过增加月供或多付一笔现金的方式加速还款。加拿大人首次购房的平均年龄在34岁，如果选择30年还款期，在不加速还款的情况下，将会在64岁还清贷款。如果34岁之后首次置业，希望在67岁之前还清贷款，则必然需要加速还款。想要尽早还清房贷，就要从现在做起。

对于工薪家庭来说，大幅提高月供款款，或每年大笔清偿按揭贷款可能有些困难。最好的办法是将还款频率加快，并选择“加速每两周还款”的方法。大家知道，从原来的每月付按揭贷款，改到“加速每两周还款”能够节省的利息支出，省钱之余，也加快了还清本金的速度。下表例子中，假设25万元贷款，5年固定利率封闭式贷款，年利率为6%，还款期25年，每半年计算一次复利。为什么会节省这么多利息，而且能缩短还款年限呢？仔细观察你会发现，使用加速每两周付款时，每两周额外偿还65.03元本金，日积月累下来，25年可以节省4.4万的利息开支。

还款频率 每月一次 每两周一次 加速每两周一次
每次还款金额 $1599.52 $734.73 $799.76
总利息支出 $229,907.59 $229,213.31 $185,839.34
节省的利息 N/A $694.03 $44,068

借款人可以提高每月月供款来加速还清按揭贷款。以上面的例子计算，25万元贷款，年利率为6%，还款期25年，每月月供款1600元，如果每月提前偿还20%的月供，即，将月供款提高到1920元，则可以将原定25年还款期缩短为17年半(假设17年半利率不变)。使用这种加速还款方式的消费者，大多是收入有了明显改善，或已经还清了汽车贷款，月供能力得到了明显提高。

借款人还可以通过大笔还款的方式加速清偿按揭贷款。每个银行都会允许一定比例的大额还款。例如，A银行允许每年偿还原贷款本金的10%，B银行允许20%。这里所说的“年”通常是指“日历年”。例如，2012年银行允许的加速还款额度需要在2012年12月31日之前执行，没有加速还款，则当年的额度就作废了。最近笔者接到很多垂询电话，征求是否适合提前还款的问题。每年年末的时候，都会有同样的情况：加速还款，会节省利息，缩短还款年限，手头的现金会减少；不加速还款，额度会作废，无法实现退休前还清贷款的目标。每一个房主都会有这样的纠结，包括我自己。如何解决现金流动性和提前还款的矛盾呢？笔者认为，是否该加速还款，要看家庭财务能力，贷款产品特性，以及家庭财务计划。家庭财务能力是决定是否提前还款，提前还多少的首要问题。如果财务能力不允许，即使有再大的还款额度也是空谈。有一定财务能力的情况下，需要重点考虑贷款产品的特性和财务计划。

房贷的品种和特性，首先决定了还款额度，其次决定了还款后能否从房屋中很方便地取出现金，应付家庭的急需。例如，王先生的房贷与房屋净值额度相链接，即，偿还的本金直接可以变成可随时提取现金的信用额度，那么王先生加速还款时就没有后顾之忧。

财务计划包括，近期是否换房，是否准备购买投资房，近期是否有支付子女学费等大额开支等。另外，同时拥有自住房和投资房的家庭需要考虑，加速偿还哪一套房子的贷款在节税方面更加合理。

是否需要加速还款，因人而异，因时制宜。笔者将在2012年12月1日，8日，15日和22日连续4个周六为大家讲解提前还款需要考虑的问题，并现场分析个案，提前还款的利弊。为保证质量，每次讲座限25人。地点：2301 Brimley Road Toronto ON M1S5B8，满地可银行集友商场分行。时间是下午2点至4点。欢迎大家参加，报名请发送手机短息至416-880-5089，请告知哪一天参加和人数。届时会赠送2013年台历。

作者：加拿大房屋贷款经纪 王红雨  探讨电话：416-880-5089。