早年从中国通过技术移民落户加拿大的很多华人，经过自己的奋斗，绝大多数人已经找到了自己的位置，开始了在加拿大的新生活。2013年以来，笔者留意到很多华人朋友开始考虑投资房地产，部分有远见的朋友已经开始收获投资的喜悦了。如何克服投资地产的恐惧感，怎样趋利避害，及该从哪里入手呢？笔者将撰写系列文章，把有地产投资经验的朋友们的故事，分享给大家。

记得刚来加拿大时，理财顾问请我和我太太分别填同一张问卷，了解我们各自对未来家庭财务安排的想法。填完之后理财顾问说：你们两口子都把“早日退休”列为第一目标，心太齐了。是啊，作为工薪族，早日退休是我们朝思暮想的事。如果退休的时候，名下有4套投资房，每套房产每月现金流1500元，就相当于两个人还在上班，月收入6000元。该怎样实现这个目标呢？

工薪族投资地产不是件遥不可及的事。需要做的准备工作中，第一项，也是最重要的是储蓄首付款。按照加拿大目前的按揭贷款政策，投资房，最低首付款为房价的20%。如果准备投资25万元的房产，至少要准备5万元首付款。如果你发现虽然自己的储蓄不足，但过去几年里RRSP的投资并不理想，可以在休产假期间将这些投资变现取出用于地产投资。假如以前没有过投资地产的打算，只要有闲置的资金就进行自住房按揭贷款的提前还款，并已经累积了房屋净值，则可以重做自住房的按揭贷款，将已经加速偿还的本金部分取出来。如果是自住房已经有了信用额度，从额度项下取款即可，无需重做贷款。

有了首付款，还需要贷款才能完成购买投资房的计划。如果你是工薪收入的家庭，可以先做一个自测题，看看自己的家庭能否申请到投资房按揭贷款。列出每月的下列负债并加总：按揭贷款每月月供款+每月地税+CONDO管理费（如有）+汽车贷款每月的月供+学生贷款每月的月供+信用卡账单上的金额乘以3%=家庭总负债。列出并加总家庭收入：每月基本工资+月均过去两年加班收入+月均过去两年业余工作（part time job）收入=家庭总收入。家庭总负债与家庭总收入的比例在40%以下，是有可能申请到投资房按揭贷款的。从上面的例子来看，有些家庭负债情况银行是不考虑的，例如，自住房按揭贷款余额，各类汽车、房屋、人寿保险的保费支出，汽车贷款的余额，学生贷款的余额等。聪明的读者看到这里应该明白了，能不能获得投资类住房的贷款审批，关键在于每月的负债与每月的收入比，其他因素都不重要。例如，A家庭自主房贷款余额20万，月供款3200元，B家庭自住房按揭贷款余额40万，每月月供1600元，其他条件相同的情况下，A家庭被银行拒绝的机会比B家庭高一倍。问题在哪里呢？A家庭当初设置最长还款期时，将还款期设置得太短，导致家庭每月负担过重，并使银行认为，借款人已经没有多余的能力偿还投资房按揭贷款。想要获得银行的按揭贷款，需要做的第一步是将家庭每月的负债金额降下来：将自住房按揭贷款的还款期放置为最长，如，贷款到期时申请重做贷款（refinance）将还款期设为30年；将已经主动调高的月供金额降下来；付清汽车/学生贷款等。购买投资类住房，不是什么刚性需求，大家有充分的时间准备，买房之前，最好是申请贷款预授信，确保能够得到贷款批复。

工薪族做房地产投资，需要多积累经验和智慧，只要能在退休之前，用投资收入把工薪收入替换出来就可以。很多人认为，地产投资是李嘉诚，等超级富豪才能做的事。其实不然，只要有20%以上的首付款，有良好的信用和借款能力，地产投资马上就可以开始。 房地产投资是一项长期投资，不会像买彩票那样，要么杳无音讯，要么一夜暴富；更不像买股票，涨跌都掌握在别人手里，一旦企业破产，投资人全数损失。工薪族投资地产要先戒掉一个“炒”的概念。今天买，明天卖，甚至是打算买下楼花，在没交房之前就转让，这些投机心理都不是我要讨论的话题。另外，常有人误导工薪族将自住房分租，或将投资房做非法分租，自住类房产的分租有很多限制，大家可以在GOOGLE中输入“rooming house”搜素一下，加拿大有多少恶性事件是由于非法分租引起的。因此，工薪族做地产投资还要戒一个“贪”字，同时也要找具备一定职业素养和经验丰富的专业人士合作。鉴于地产投资的长期性，以及工薪族没太多时间和精力维护房产，以及打理租客的诉求，因此最适合工薪族投资的物业应该是较新的CONDO。

万事开头难，一旦掌握了入门的技巧就轻松了。工薪族做地产投资，最难过的是心理障碍这一关。有人敢用5万元买共同基金，但不敢用5万元做首付买房子投资。恐惧感来自于担心借了银行的钱还不上。通常来说借钱给别人的一方更担心对方不还钱，如果银行批了贷款给你，你就好好找房子就可以了，因为银行已经衡量过信用风险，认为你有能力还款才会批复贷款。你和银行都没有太多担心，因为用房子做了按揭。

为什么选择地产投资，而不是别的投资？从目前加拿大的房地产市场，以及利率水平来看，投资房地产从可以实现这个目标。我们这里所说的年投资收益(ROI)7%完全没有考虑房产升值的因素，这样的收益仅仅是利用了投资人20%的首付，良好的信用记录，稳定的收入，以及从银行取得的80%的房屋贷款，用于房地产投资的结果。

炒房与地产投资有本质的区别，地产投资也不是以房养房式的分租。炒房，是指在短期内买卖房产，博取差价，是典型的投机冒险行为，需要较大的风险承受能力。以房养房不仅会影响自己的正常生活，同时也会惹来不必要的法律纠纷。地产投资涉及的法律和会计知识较多，涉足地产投资之前要做好充分的准备工作。

你是否对房地产投资动心了呢？是否希望通过投资会友，结交一些专业人士和志同道合的朋友呢？笔者将在近期举办相关知识的讲座和论坛，订阅相关信息，请发邮件至[email protected]。

作者：加拿大房贷专家 王红雨
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