“我听说加拿大房屋贷款政策收紧了，很难贷款；我听说自雇收入的人在加拿大很难申请到住房贷款；”“我听说多伦多CONDO风险高，银行估价低，不愿意批贷款；”坐在我面前的两位申请人，不断地告诉我他们最近听到的新闻。三天之后，我把80%房价的贷款批复函交给了他们：自雇人士，有自住房，购买的是投资房楼花，希望首付越少越好，他们拿到的批复是特别优惠的利率，而且利率和批复都可以锁定12个月，即楼花按揭贷款，现在做好贷款，无论新房时候时候交割都可以轻松面对。这么容易？加拿大投资房的按揭贷款没有收紧吗？这是很多人的疑问，包括本地的主流媒体。《环球邮报》今年一月底有篇报道，题目是Buying a rental property？How the financing game has changed为本地的房地产投资人出谋划策，但其中的信息有很多并不准确。

对于投资类房产贷款相关的问题中，有两个问题最受关注：能借多少？利率和自住房一样吗？可以肯定地说，相同借款能力下，投资类房产比自住类住房的贷款金额大，利率与自住房贷款利率相同。同样的个人负债情况下，年收入5万元，买自住房，最高贷款金额在30万左右；如果买投资房，借款金额一定大于30万，为什么呢？因为有租金收入补强了借款能力。自住房和投资房，贷款方面最大的区别是：自住房最低首付5%，投资房最低首付20%；投资房的投资收入可以帮助到借款人申请按揭贷款。有购买投资房打算的朋友，在电话中，最关切的问题还有：有自住房，还有按揭贷款，能不能贷款买投资房。对于新移民来说，投资房贷款首付也是最低35%，但租金收入要高于出租房的每月费用，其中包括按揭贷款月供，地税，取暖费或物业管理费。这个贷款标准，与持有工作签证，学生签证，访问签证的“外国人/临时居民”申请贷款的条件是一样的。临时居民，购买投资房最低首付也是35%，且租金收入要能够支付出租房的每月费用。

《环球邮报》的文章认为，申请投资房按揭贷款，最重要的是选对银行。是的，的确如此。前面我们谈到租金收入可以帮助申请人补强借款能力。但每个银行在政策各不相同，有的银行将租金收入的50%用来补强借款能力，有的银行认为80%的租金收入可以用来补强借款能力，所以不同银行贷款审批的结果差距之大，可想而知。各个银行的贷款审批政策虽然不同，但基本原则是一致的：投资房首付最低20%；租金收入只可以抵减投资房的债务，而不是将投资收入计入个人收入来计算偿债能力。什么意思呢？如果想投资，投资人一定要自己支付20%以上的首付款，同时个人的收入要能够支持自住房的按揭贷款，汽车贷款和学生贷款等个人债务。举个例子，如果家庭收入1万元，每月家庭的全部负债是5000元，即使投资房的收入再高，银行也不会批准贷款。原因是，现在的家庭负债率已经达到50%，超过了42%而投资收入只能用于抵减投资房所产生的债务和开销，对家庭总的负债没有帮助。个人债务，尤其是自住房按揭贷款的每月还款额，是制约借款能力的最大因素。降低自住房月供的方法非常少，一是降低利率，二是延长还款期。因此，有投资地产打算的家庭，要利用自住房贷款每次到期的时机，不断延长还款期(amortization)，才能有足够的借款能力，继续投资房地产。

说到多伦多CONDO的投资，笔者看到了很多没有投资经验，却又想快速致富的人冲进了这个市场，结果多半并不如意。地产投资是长期的投资，特点是，所投资的资产是固定在地上，受周边经济、人口等因素影响的投资产品，交易过程复杂，牵扯较多的税费，不是一种通过快速转手就可以发财的投资。投资者需要深入了解贷款、法律、会计知识，清楚租房市场情况和相关流程和规定。万不可相信的下列几个传说就盲目投资：“我是VIP销售人员，早买，从我手里买，是VIP价，过几天就能赚X万块。”很多VIP的销售人员连价格表和户型图都没有，就开始卖房，也不知道这个VIP从何而来，到底有多少个VIP销售人员。这种传说太不靠谱，吃亏上当的人也最多。“你看，某某买了XX楼盘，排队排了一夜，咱也去排队吧。”看看前几年排队买房的投资者现在的情况吧，由于一窝蜂买同一栋楼，房屋入住时，就会有一批人同时出租或出售这个楼盘的单元，相互竞争的结果是，竞相压价，谁都很难赚钱。“这个房子多好，地下室有厨房，能分租给5个家庭，投资收益是…”如果房屋的区划(zoning)是一家庭自住房，那么，这样的房子被改建后，出租给多个家庭，是需要政府相关部门批注的，未经批准的非法分租会带来很多安全和法律问题。

投资房按揭贷款的政策问题，有太多传言和信息是不准确的。总结起来，下列谣言决不可信：“大银行政策收紧了，投资类住房的贷款很难获得批准，我们可以帮你申请高利率中小金融机构的贷款。”2010年以来，投资类房产的贷款政策就没有变过，今年以来，上述谣言非常流行，很显然，是一些别有用心的人故意在混淆视听，希望达到自己的个人目的。“多伦多CONDO是高风险房地产，银行故意把价格评低，让你少贷款。”这个传言应该会止于智者。银行不会去评估房价的，而是独立的第三方，评估公司/评估师负债评估房价。这个谣言是子虚乌有。“自雇人士贷款特别难。”自雇人士，负责任地如实地申报收入，贷款一点儿都不难。弄虚作假，或根本不申报收入的人士，无论是自雇还是其他收入都很难获得贷款批复。

再来说说楼花的按揭贷款问题。文章开头的故事是说，投资人在3年前买了一个楼花作为投资，建筑商通知投资人去做验房，并准备产权交接，投资人开始寻找按揭贷款时发生的故事。其实，楼花按揭贷款，应该在购买楼花的合同签订时就开始。例如，最近有一个在华人社区投入了大量广告的楼盘，很多单元的居住面积少于500尺，这类物业很难获大多数银行的批准，如果找不到银行的批复，那么交割时不就麻烦了嘛。楼花按揭贷款是一个特殊产品，通常是建筑商与银行之间有一定的协议，购房者在购房后申请贷款，贷款批复有效至房产交割，同时可以长时间地锁定利率。贷款审批标准与买现房一样。例如，楼花买家2009年登陆加拿大，现在，2013年属于新移民(登陆5年内)在没有收入的情况下可以获得最多65%房价的按揭贷款，如果楼花是在2016年交割，届时，买家已经不是新移民，无法享受新移民政策，但如果买家在2013年买楼花时就已经获得了楼花按揭贷款的批复，并有效至房屋交割，则可以享受新移民政策贷款买房。投资类房产的按揭贷款政策与自住房贷款政策没有太大区别。如何让自己的情况符合贷款标准，需要咨询专业人士。

笔者将在近期举办地产投资的讲座，预约房产投资类文章和讲座信息，请发邮件至[email protected]。以上内容仅为个人观点，不构成任何投资或报税建议。

作者：加拿大房贷专家 王红雨
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