最近的一次春节活动上，邻座的一位朋友问我，你的客户中，新移民多，还是有收入的老移民多。如果是在一年前，我的答案是新移民，今年的答案不同了，是老移民多，而且购买投资房的老移民比例增加。据统计，过去10年，加拿大新建房屋比新增家庭总数多出22.5万套。有证据表明，加拿大人拥有第二套住宅的人数正在增加。地产投资有哪些好处，有哪些风险是必须要控制的呢？

我们一起来看一下，过去10年，在加拿大投资各类资产价格的涨幅情况：

1. 黄金19.1%
2. 股指8.9%
3. 房价增幅6.3%
4. 债券6.1%
5. 国债2.6%

上述资产中，房地产是利用银行贷款来购买最合理的资产。如果首付20%，每年房价涨6.3%，则年回报率近30%，是最高的，当然，要考虑银行的借贷成本。

众所周知，风险和利润是成正比的，地产投资的风险控制是非常重要。我们经常听到的，对房地产投资望而却步的借口包括：
1.房价已经到了历史最高点，房价降了我再投资。
2.好的投资物业都被别人买走了。
3.朋友说，风险太高，你会输掉裤子的。
4.咱老百姓手里这点儿钱没法投资房地产。
5.贷款难，投资房借不到钱。
6.我要是有钱，就去美国抄底。

之所以把上述说法称之为“借口”，是因为没有认真研究过房地产投资的人，恐惧心理占据了主导地位，给不行动找理由。地产投资的确有风险，但为什么越来越多的普通家庭选择投资地产投资呢？加拿大虽然有比较健全的养老体质，但是养老金难以保证退休生活的质量，希望早日退休，并享受无忧的退休生活，还要自己动手，为养老做更多工作。RRSP，免税账户的投资，近些年收益较差，很多人开始为退休后的保障问题担忧。房地产属于实物的不动产，既是必不可少的生产力要素，同时，与空气和水一样，也是人类在地球上栖身的必需品，无论租还是买，总要有地方安身。地产，作为资产，与黄金和股票相比，更具使用价值，因此，不会因市场情况变得一文不值。其实，地产投资风险比投资其他资产更小，起码不会输掉裤子。

另外，对地产投资的理解，因人而异，笔者看过一些所谓的投资专家的文章，有些观点不能苟同，例如，把自住房地下室出租，把房子非法分租给学生等等。到底什么是地产投资，收益如何计算，有哪些风险，通常大家都如何控制这些风险呢？地产投资需要具备哪些条件，第一步该从哪里开始呢？

地产投资，首先要量力而行，贷款买投资房，至少要准备20%的首付款。首付款的来源，可以是储蓄存款，也可以是信用额度项下借款。一些刚刚涉足地产投资的朋友，可以选择较便宜的投资项目，例如，楼龄较大，管理费较高，但售价非常低的CONDO，20万元就可以买一个多伦多的Seneca 大学附近买到租金近1300元的公寓，首付款仅需要4万元。很多人认为不动产的投资，成本很大，其实不然，用4万元首付购买20万元的资产，并开始有现金流产生，是非常安全和稳妥的投资。

其次，房地产投资要亲身实践，在投资的过程中不断学习新知识，结交新朋友。我们在学会开车之前，会有很多顾虑，每年有很多交通意外，自己的手眼协调性不好，等等。学会了开车之后，就再也不想去挤地铁了。投资房地产也一样，如果你不熟悉地产投资，就会把它是作为高风险的事情，不敢，也不愿去碰，熟悉并掌握了投资的方式和技巧之后，就会发现，这是一个利用别人的钱，积累自己财富的捷径。至于风险有多大，要看自己掌握了多少地产投资方面的知识，身边有没有身经百战的朋友，有没有专业而且负责任的团队。

最后，就是要找到从哪里开始，知道要具备那些条件。地产投资必备的条件是，20%的首付款，稳定的收入，良好的信用记录，以及专业负责任的合作团队。地产投资应该从2013年开始，原因如下：

1.投资类房产的贷款政策与2010年相同，没有受到贷款政策收紧的影响。
2.不合格的借款人被政府的政策和银行的要求挡在了门外，市场更理智
3.移民政策，就业率等基本面没有变化。
4.利率低将维持更长时间，20%首付的情况下，正现金流可以帮助家庭提前偿还自住房贷款。

房地产投资的收益情况，不同的人用不同的算法。流动资金不宽裕的家庭，应该注重现金流，流动资金比较宽裕的家庭更重视投资回报率（ROI return on investment）。举个例子来说，如果首付20%的情况下，由于贷款的月供较高，投资可能出现负的现金流，但家庭收入很高，负现金流不影响正常生活，可以尽量少地付首付款。反之，则需要多付一些首付，如果25%首付的情况下，投资是正的现金流，则可以选择多付一些首付。首付低，则ROI高，首付高，则现金流更好，但ROI差一些。如果ROI在每年7%，则10年后，可以收回所有成本，房屋增值部分我们权当是BONUS了。

地产投资如何计算收益，如何选择投资类物业，怎样规避地产投资中的风险，是很多业内人士探索的课题，仁者见仁智者见智，不同风险偏好的投资者和投资顾问在同一个问题上也可能见解相左。孰是孰非，该如何趋利避害？笔者将在2013年推出系列文章，探讨地产投资的话题，希望大家在2013年这个地产投资年，开始新的探索之旅，找到理想的投资物业。订阅系列文章，请发邮件至[email protected]

以上内容仅为个人观点，不构成任何投资或报税建议。

作者：王红雨 加拿大房贷专家
电话：416-880-5089