多伦多，对于地产投资者来说，从来都不缺少话题。接踵而至的各类新开楼盘让人目不暇接。很多投资者唯恐抢不到VIP价，早早签字画押，锁定交易。虽然购买公寓(CONDO)楼花有10天冷静期，却很少有人带着合同去律师行咨询法律意见，去银行申请贷款的人就更少了。几年后楼花交房的时候，情况是不是和购买时一样，真正收获了投资的硕果呢？最终结果如何，只有投资者自己最清楚，有多少人实现了当初的投资梦想，不得而知。

笔者注意到，进入2013年以来，新楼交房数量大增，投资者面临的各种交收困难，冲减了购买时的兴奋，甚至很多人后悔当初的冲动和无知，视手中的物业为烫手山芋，恨不得马上脱手。这些不愉快，多半来自一些预料之外的事情：购买的投资房要先交PST/HST然后再申请退还，原来没有预计到这笔费用；贷款政策变化，借款难；本来打算交收前转手，结果发现其他人也是这么想的，所以很难实现；周边楼盘同时上市，租、售皆难。楼花投资，其实很多风险和麻烦是可以规避的。例如，签订合同后，请律师审阅，通常律师会告知投资人关于PST/HST费用的事，有时会帮助将一些交割费用做一个上限控制；在银行申请按揭贷款，确保自己有能力在交房时拿到贷款，无法转让的情况下，也能顺利交割。

笔者在以往的文章中多次介绍楼花按揭贷款。2011年购买了K楼花的客户，看了文章之后立刻来申请贷款，他的单位会在今年夏天交房，来申请贷款时，这位投资者是登陆5年内的新移民，享受新移民贷款政策，今天，登陆已经超过了5年，由于贷款是在新移民期内批准的，所以今天依然享受新移民政策。另外，他的贷款，最长还款年限是35年，现在已经申请不到35年还款期的贷款了。对于投资者来说，最重要的事情之一还有利率，他早已锁定了我们提供的楼花优惠贷款利率。房子已经交钥匙，房产已经出租，还没有过户产权，他已经办理好了交收前的所有准备，只等律师通知正式交收的日期，就可以完成过户了。与此相比，很多投资人显得非常匆促，出租，贷款，交割，需要在极短的时间内完成，甚至需要临时从中国飞过来处理产权交收事宜。这种慌不择路的情况下，很难实现当初投资时的目的。

关于楼花按揭贷款，虽然已经说了很多，还是有很多人不清楚，为什么买了楼花之后要立刻申请贷款。举个例子，笔者接到一个垂询电话，说自己两年前买了一个CONDO做投资，居住面积400多尺，房价46万多，现在才意识到，这个价位的投资房，HST/PST无法全额退还，所以还要追加投资；居住面积太小，至今没有找到批复按揭贷款的银行。更令人难以置信的是，这个投资者说他的地产经纪从来没有向他披露过这些风险，甚至帮他搞来了一张贷款批复的文件，他按照上面的电话打过去，居然是空号，批复上也没有写明是哪家银行，根本无从查找。

如果当初，在10天冷静期内知道这些困难，他100%是不会买的，可现在，悔之晚矣。全额现金购买物业进行投资，收益率会大打折扣，另外，如果是在房产交手前几天才发现问题，恐怕连筹集资金的时间都没有。这样的投资，不会有成就感，反而会觉得自己上当受骗了。买楼花，贷款先行，没有贷款做保障，楼花投资的风险会大增。

笔者观察多伦多楼花市场多年，有些事情觉得不吐不快。当有新的楼盘发售时，很多地产中介非常兴奋地向投资者推荐楼盘，但很少见到这些经纪人在客户签约后，介绍或带着客户去银行和律师行，为自己的客人锁定利率，限定交接费用。要知道，居住面积低于500尺以下的单元，银行通常认为风险较大，一定情况下，会要求客户符合贷款违约保险公司的贷款审批标准。有些酒店与公寓楼混合的建筑物，银行不会按照居民按揭贷款的审批程序和利率审核贷款。如果你买的楼盘，无法正常取得贷款，怎么可能顺利实现投资目标。

关键问题是，投资者，你在买楼花的时候有没有一个投资回报率的目标呢？每年ROI(投资回报率return on investment)比例是7%，还是10%？无论地产经纪是不是VIP，楼盘地点多好，无论单元的楼层，朝向，格局多么好，如果没有锁定利率，不知道首付款要付多少，怎么可能计算出投资回报率呢？没有投资回报率，怎么知道是不是一个好的投资呢？很多人地产投资的理念被一些肤浅和浮躁的气氛笼罩着，投资者靠运气取得地产投资成功的人居多。有机会大家可以向律师们了解一下，每年有多少楼花无法按时顺利交割。

说到这里，还是有些人不以为然，总是认为，在楼花交割之前，可以把楼花高价转让出去，既可以免掉交接时的费用，以及贷款的麻烦，又可以赚一笔现金。这个问题不需要我提醒了，大家用GOOGLE搜索一下《多伦多星报》的一篇文章Some Toronto condo sales face CRA scrutiny　就什么都清楚了，税务局正在查谁，查什么。另外，在楼花转让时，必须经过建筑商同意，建筑商同意转让的一个重要条件是：受让人必须能够证明自己的购买能力，如果无法证明有100%的现金用于购房房，则必须出具银行的贷款贷款批复文件。可见，贷款问题，始终贯穿楼花投资的全过程，处理不好，满盘皆输。

总结一下，决定买楼花时，签订楼花合同之后，10天冷静期到期之前，一定要问清楚下面的问题：

1.有没有Tarion　的新房保险/保修。一些老楼翻盖成新CONDO的项目，没有Tarion保险，一旦建筑质量出问题，怎么办？

2.居住面积低于500尺的单元，有没有银行可以不投保贷款违约保险，就可以批准贷款。

3.贷款批复和利率能够锁定多长时间，利率是多少。4.贷款与房价的比例最大能够多少，即，最低首付款比例是多少。5.楼盘有没有酒店组合部分。

6.PST/HST能退回多少，无法退回部分，是追加的投资成本。

7.预期租金是多少，建筑商有没有回租协议。有了前6项的答复，现在可以推算出交房时的投资回报率了，ROI到底是多少，与二手房，或其他楼盘相比，有没有投资价值。

地产投资，不能人云亦云，切勿浮躁盲动，找到一个专业的服务团队不是一件容易的事。免费搭车看房、VIP折扣等等噱头，对于投资者来说都是浮云。拨云见日的能力需要经验和知识。

以上内容仅为个人观点，不构成任何投资或报税建议。

作者：王红雨
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