——中加两国地产信托理财产品的异同

宁可少赚钱，也要少冒险。当前经济不振、债市见顶、股市动荡，“中高回报、超低风险”的信托理财产品大行其道。信托理财可以概括为“设计项目，受人之托，代人理财”。按照投资方向的不同，大体可以分为产业信托、房地产信托、证券投资信托、贷款信托、其它（如艺术品信托）等。

信托理财的本质是项目融资。信托公司、理财顾问在吃透项目特点的基础上，通过精选项目、增强信用，可以在达到较高回报率的同时大大降低投资风险。投资者站在他们的肩膀上，如果进一步优化项目组合，可以充分发挥稳健复利增长的威力。其中，房地产贷款信托因为有“回报高而稳定、有物业作抵押”的特点，在信托理财产品中有较大市场份额。下文就重点比较中国、加拿大的房地产信托产品。

中国的信托理财产品：抵押不足额，100万人民币起步，信息披露不充分

中国的信托理财产业发展很快。截至2012年底，信托业全行业65家信托公司管理的信托资产规模达7.47万亿元，超过保险业成为中国金融服务业第二大产业。以房地产信托产品为例，中国的信托产品有以下特点：

1、从项目融资的角度看，在中国，房地产开发商通过房地产信托融到的资金，不仅要用于项目前期开发，还要用于项目建筑施工。因此，作为抵押的物业价值往往低于融资额。万一有什么风吹草动，“资不抵债”的可能性很大。由于这个原因，往往通过关联公司、地方政府进行信用升级，但是也带来了“连环担保”、“重复抵押”等隐患。

2、从风险控制的角度看，虽然历史上经过了多次整顿，监管环境、监管手段仍然比较粗放，信托公司、地产开发商的小动作仍然较多；在销售过程中，项目的透明度不高，销售人员给客户的风险提示往往不充分。

3、门槛高，通常最低投资额为100万元人民币，不少项目最低投资额300万元人民币。

4、年回报率在8-12%之间，收益分配频率通常为半年或一年。

5、时间长度一般为18个月到2年。对于比较大的项目，往往进行分期募资。

加拿大的信托理财产品：抵押足额，2.5万加元起步，信息披露充分和中国的同类产品相比，加拿大的房地产信托产品有以下特点：

1、年回报率，贷款类在8-12%，股权类在10-16%之间，表面上看和中国的差不多，但项目融资的结构有很大差别：（1）风险更低，融资额一定小于物业当前价值；（2）风险溢价更丰厚，这是因为加拿大的定期存款利率（代表了无风险融资成本）比中国的要低3个百分点，且不说中国的存款利率没有反映市场情况；（3）一般有8%的固定利息，之外4%的利润分成的测算也是比较保守的。

2、在风险控制上：（1）行业监管制度全、力度大；（2）在销售过程中，项目的透明度更高，除了信托公司和理财顾问做的大量信息披露（数量相当于股票发行招股书），还有独立的律师给客户做风险提示；（3）贷款类地产信托产品为了保证利息的发放，往往成立独立的信托（TRUST），提前把利息放在这个信托里面。

3、门槛低，一般为2.5万加元起，可以用现金、RRSP、TFSA、RESP投资。

4、收益分配频率更高，一般为一个季度或一个月派息一次。

5、时间长度一般为2-4年，因为加拿大地产项目的施工周期偏长。

6、因为发展历史更长，其专业化、细分化程度也更高。比如，有的项目是专门投资于痴呆症患者护理公寓，市场反应热烈。

总的看来，在今后较长一段时间，无论是从控制风险的角度，还是从追求回报的角度，信托理财产品都是一个重要的投资方向。虽然中国的信托理财市场发展很快，加拿大的信托理财产品在回报率、投资门槛、风险控制等方面仍然有明显优势。考虑到人民币升值、人民币资产升值的趋势很可能正在逆转，我们这些在加拿大的华人更应该发挥“双重身份”的优势，积极关注在加拿大的信托理财产品。

作者：王富嘉
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