最近，紧随美国QE收紧风声，加拿大房贷利率明显上调，五年期固定房贷利率平均上升0.4%。同时，而加拿大央行利率保持在3%水平。那么，这是一个暂时的现象，还是一个中长期的趋势呢？

利率开始进入温和上升的通道

大家都知道，受2008年的金融危机影响，央行利率下落至历史最低位，带动房贷利率（5年固定）一路跌至2.7%水平。从更长期的角度来看，这是从1973年以来，央行和房贷利率40年下降历史的尾声，进一步下降的空间微乎其微。从当前宏观经济环境来看，世界各国货币“放水”即将告一段落，以美国为首的发达国家的经济形势陆续企稳，加拿大利率最大的制约因素——美国利率，已有松动的迹象。在这样的大背景下，加拿大政府为了防范金融风险，加拿大各大银行为了协调各类资产的风险和收益，联手从提高房贷利率入手，带动实际利率水平的上升，也就在情理之中了。

另一方面， 由于当前经济的稳定还很脆弱，加上加拿大政府还有很多其它措施（比如把收入水平和房贷额度挂钩）控制金融风险，央行利率、房贷利率的上升是一个缓慢的过程。虽然缓慢，但是趋势会比较明显，而不是“银行想挣钱”而采取的临时措施。

房市承压，但不会出现大起大落

一个经验公式是：在收入、房价、首付比例等条件相同时，房贷利率每升高1%，房贷额度会降低8%。因此，从去年10月份以来，房贷政策的些许收紧和房贷利率的微升，已经让市场感到了明显的压力。

但是，这是否会造成房市的大起大落甚至崩溃呢？笔者感到当前问题不大，因为这绝非政府调控的本意，何况还有很多其它积极因素支撑加拿大房市的健康发展。比如说，在加拿大，房地产开发商必须在预售达到70%后，才可能拿到施工贷款、破土动工，而且客户的预付款不能被挪用于项目施工。另外，在大多地区，源源不断的移民的刚性需求，也支撑了房市的发展。

对冲利率风险的有效手段——分红人寿险

我们在投资地产的同时，可以用分红人寿险对冲利率上升的风险。这是因为分红险保费的相当一大部分用于免税投资，而这个投资资产池的绝大部分是债券、房贷、私募投资，其投资收益、分红比例和利率是高度正相关的。

例如，在80年代末，分红险的分红率高达13%。而最近这几年，各大保险公司分红险产品的分红率在6-7%之间，处于历史地位。今后利率回升周期可能长达20年甚至更长，也必将是一轮分红率上升周期，分红人寿险能在提供生命保障的同时，帮助投资者获得丰厚、稳健的投资回报，有效对冲房地产投资的利率风险。（欢迎光临近期举办的理财讲座。讲座详细信息请参考第8版广告）

作者: 王富嘉
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