房地产开发是个大买卖，也是个特烧钱的买卖。开发商要使用股权、贷款等手段，凑够钱，才能够干完活。

随着财富水平的增加、眼界的开阔，越来越多的华人朋友开始关注加拿大的房地产开发。在从事房地产开发的过程中，找到好的项目不容易，如何找到钱来实现项目更是个大问题，也是咱们华人在加拿大的短板。房地产项目的融资是个复杂的系统工程，一般来讲需要考虑到以下方面。

因时制宜——项目处于哪个开发阶段？

地产项目的开发过程大体可以分为前期开发（pre-construction）和施工（construction）两个阶段，这两个大的阶段还可以分成若干个子阶段，各个子阶段的工作特点、增值速度、风险类型、资金消耗量不一样，因此融资数额、融资手段、融资成本都大不一样。

以住宅开发为例，在加拿大，对成片开发的项目，如果预售率低于70%，开发商不能从银行获得施工贷款(construction financing)。因此，在前期开发阶段，融资成本要远远高于施工阶段，融资手段也多种多样，如卖方信贷、股权类地产信托、债权类地产信托等。很多有经验的投资者，通过地产信托等方式参与前期开发阶段的地产融资，常常能获得稳健的10%左右的年回报率。

同样道理，开发商可以根据自身情况，选择在合适的阶段退出，并设计相应的融资方案。有所为是能耐，有所不为是智慧。

因地制宜——拟建物业有哪些特点？

地段。地段即环境，是地产价值的“基准线”，而且是动态发展的。因此，聪明的投资者，会审视地段的现状和未来发展趋势，采取“在好地段翻修一般物业”的策略；而很多不幸的投资者会把修豪宅当成造机器，犯“在差地段乱修高档物业”的错误。

物业类型。比如，很多投资者眼馋nursing home的稳定现金流，想参与开发nursing home。但是在融资时，银行会把负债比例卡得很紧，而且要求开发商支付金额大、时间长的deposit。

规模。贪大求全是很多华人投资者的通病。殊不知，如果项目容积率偏高，物业不会很快销售出去，风险高，因此在融资时会遇到困难。

因人制宜——开发商的素质如何？

投资者和借款人最喜欢什么样的开发商？有丰富经验的开发商。我有一个朋友，有20多年地产开发和施工经验，contingency费用一般控制在1%以内，个别最高不超过3%，当然是银行的心头好。

1. 有较高信用评级的大开发商。这些开发商除了从股东、银行那里融资，还可以祭出终极武器——直接发行债券。

2. 有强大融资网络的开发商。这些开发商不一定大，但常常有精明的融资顾问辅佐，得以左右逢源、四两拨千斤。

3. 有信用增级能力的开发商。这些开发商通过优化组合手中的资源，可以提高自己的信用等级，从而提高其融资能力。

投资者和借款人最讨厌什么样的开发商？其实不是没有经验的开发商，而是那种老是觉得自己最聪明、天天想着破坏规则走捷径、一天一个说法的开发商。令人遗憾的是，这样的朋友，我们似乎总能遇到一些。

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作者: 王富嘉
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