去年下半年“房贷新政”实施以来，大家对房贷的关注陡然增加。笔者在回答客户询问的时侯，最大的体会是：太多的朋友被各种道听途说弄得五迷三道，浪费了太多脑细胞，和老伴吵了不少架,冤枉了不少房贷经纪，结果是完全走错了方向、浪费了感情和精力。

房贷的本质：有抵押的项目贷款

“为您服务，帮您安居，是我们这辈子最大的心愿。”肉麻不？其实，在银行的眼里，房贷很简单：有抵押的项目贷款。换句话说，银行是否发放房贷，取决于两个核心因素：

1. 抵押品是否充足？房贷金额 = 房价 – 首付，首付实际上是银行的“投资安全边际”。因此银行会希望首付高点，如果首付高达35%，银行会觉得风险基本为零，追着你给贷款。

2. 是否有充足的现金流，用来还本付息？所以银行会测算申请人的收入、家庭开销、负债等情况。

想明白了房贷的本质，也就不难理解以下问题了：

– 每一家的房贷申请情况，主要取决于经济条件。自家事自己知，不用怨天尤人。
– 想拿5%首付，关键不是首付。首付少了，银行的“安全边际”小了，当然会提高对家庭收入能力的要求。

– 家庭收入相同，也会被银行区别对待。这是因为银行不光从数量上，还要从质量（特别是稳定性）上衡量申请人的还本付息能力。比方说，一个做节日礼品推销的自雇人士，和一个公务员，其他条件相同时，银行很可能给后者更好的OFFER。

– 相同条件下，投资房比自住房更容易申请房贷。原因很简单：租金收入可以用于还本付息，增强了借款能力。但是，银行为了保证“安全边际”，一般对投资房的首付要求至少20%。

– 借钱不丢人。当房贷还得差不多时，可以使用“反向贷款”从银行拿钱，让自己的生活更从容、精彩，或者用于回报更高的投资。银行是这么算计的：房贷余额不高，加上房价会稳步上涨，银行等于是有了充足的“安全边际”，干嘛不多收点利息？从贷款申请人的角度讲，现在利率这么低，如果能把这些钱投资在收益更高而且稳定的理财产品（如商业地产基金、房贷型地产信托），稳赚4.5%的息差，何乐而不为？就是拿来贴补退休开销，百年之后，让银行把房子收走就行了，也挺好啊！

房贷经纪的作用：搜索、包装与匹配

那么，房贷经纪的作用在哪里呢？就在于围绕上述两个核心要素，一方面掌握每个银行在房贷政策的特点、变化、执行时的倾向，一方面根据房贷申请人的需求，把房贷申请人的“亮点”挖掘出来，并有针对性地与银行沟通，实现银行政策和房贷申请人需求的最优匹配。

比如，有的银行将租金收入的50%用来增强借款能力，有的银行认为80%的租金收入可以用来增强借款能力，所以向不同银行申请贷款的结果差距之大，可想而知。

和好的地产经纪一样，好的房贷经纪，应当是好的侦查员、分析师、战术家、沟通专家，而不是打价格和回扣战的“自动售货机”。从这个角度讲，我要向关荣光先生表示敬意。

最后想和大家分享一点：幸福靠心态，苦乐自己知。房子、房贷这些个玩意儿，根据自己的情况，把好大方向，找一个靠谱的房贷经纪，量力而行就好，实在是用不着为算计每一分钱而睡不着觉，甚至影响家庭和睦。现在想起来，我这辈子最开心的时候，其实是小时候带着弟弟一起下河摸鱼、做榨菜泡饭的时光。近期举办的理财讲座。讲座详细信息请参考第8版的广告。

作者: 王富嘉
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