商业地产是地产投资的一个重要组成部分，相比近年来大红大紫的住宅地产，加拿大的商业地产有不少“估值洼地”。提起商业地产，华人朋友们往往想起国内商厦高楼耸立、富丽堂皇的景象。但是在加拿大，土地的产权比较分散，开发也就各自为政，和中国国内的商业地产“政府深度介入，整体规划、整体拆迁、整体建设”的做法大不一样。另外，建筑物也多以低层为主，外墙装修简单，看上去比较沉闷。因此，投资商业地产时，要特别注意中加两国的区别。最近对Speers Commercial地产信托项目做了现场考察，感触颇深。

项目基本信息

1. 从统计数据看，Oakville的人口增长率、失业率、居民消费能力都显著好于大多地区平均水平。

2. 位于Oakville，离QEW高速公路和GO TRAIN很近，交通便利，周围居民消费能力强。

3. 4.93英亩，7栋楼，靠街的两栋为上居（可用作办公室、仓库）下铺，其它五栋为一层商铺，周围有306个停车位。

4. 开发商有在Oakville开发房地产的丰富经验，行事小心谨慎。

5. 每年8%固定利息，按季度派息，派息不受项目经营影响；完工后有6%分红（根据实际利润水平浮动）。

6. 亮点：足额抵押，负债比例81%，信用风险低。

7. 亮点：政策风险和时间风险小，已经获得施工许可(as-of-right permit)，拟分2-3期建设，计划2014年夏天第一期开工。

8. 亮点：两年期，最多可延期一年。

9. 亮点：已拨备两年期的利息储备金(interest reserve)。

实地考察地产项目

1. 项目所在地段紧靠River Oaks河的南岸，Oakville市中心则在河北岸，整个Oakville处于向西南方向扩张的态势。

2. 周边地产格局。QEW高速公路和GO TRAIN是平行的，呈东北-西南走向。因为交通便利，并考虑到噪音影响，QEW和GO TRAIN之间，以及其两侧边缘，基本上都是工业、商业用建筑，再往外，才是住宅区。具体来讲，Speers Road长约6公里，西面紧邻GO TRAIN，纵深很有限，因此基本都是商铺、厂房；东面靠街是商铺、厂房，背后是西面、南面大片密集的中产住宅区，以house、bunglow为主，很少有townhouse和condo。

商业环境

1. （1）项目所在地块不大，周围地块的产权也比较分散，开发也就各自为政，这一点和中国国内的商业地产的看法模式很不一样。(2) 整个Speers Road两侧已经布满商铺、厂房，象本项目所在地块这样的空地只有三、四块。这些商铺、厂房以超市（RONA，FOOD BASIC, SEARS）、汽车修理和配件、建材和装修材料类生意最多，有集聚效应。

2. 居民环境。周围的居民区属于Kerr Village区域，近年来人口增加较快，居民收入水平稳步提高。居民、业主以白人为主，华人很少。

3. 总体感觉：在这样的地形和地产格局下，如果从QEW一路下来，下坡、过立交桥，马上就冲到了Speers Road路上。这时，如果只是在项目地块边上看看，会感觉有点土土的。但是只要认真地在Speers Road街上走一遍（6公里，大太阳哦…），再往Speers Road背后稠密的中产居民区走走，就会明白该项目的价值。（欢迎光临近期举办的理财讲座。讲座详细信息请参考第8版的广告）

作者: 王富嘉
电话：647-400-0186
Email: [email protected]