过去的十多年中，加拿大的地产市道经历了前所未有的畅旺，交易量逐年上升，房价稳步上涨。十年之间全国大部分地区的房价都已翻一番，有的交易畅旺的地区，好学区，交通方便地点，高需求地段房价都翻了几番。曾有研究表明大多伦多地区过去四十年的年平均房价上涨幅度是7.5%；应用众所熟悉的七十二法则，72除以7.5约等于10，正好佐证了10年间平均房价翻一番的事实。勿容置疑，房地产投资是加拿大人喜爱和热衷的投资手段；其背后的原因是基于房地产投资有以下主要十大好处。

首先，房价在中长期稳步上升是地产投资最明显的好处。正如前段中所述，过去十年中全国绝大部分地区的平均房价都已翻了一番；请注意，这里笔者讲的是“绝大部分地区”和“平均”。事实上，许多高需求的好地段，房价远远不止在十年中翻一番。以笔者所熟知的士嘉宝南边近湖边，房价在五至六年间就翻了一番；其他的像北约克湾景大道沿线，房价更是像坐火箭般上升，有的房子买入后等一年，就加价百分之五十卖出。

其次，也是投资中最重要的一点就是房地产投资的正杠杆作用。在笔者多年的投资经历中，总有客户顾虑地产投资的费用和利息付出，纠结于是收益大还是费用大的问题。其实，稍加分析，这个问题的答案是显而易见的。举一个50万的独立屋为例，首付20% 为10万，其余40万银行按揭贷款年利率3%。如我们在第一段中的分析，年度房屋增值假定8%为平均水平，该50万房屋的8%增值为4万。银行贷款40万年利率3%，年度利息支付为1.2万，地税，保险，水电汽还有维修合计估算8千，年度费用总支出为2万，则年度净赢利为2万；既使算上首付10万的机会成本，净赢利仍然相当可观，这里还没有算上房屋本身的居住功能。当然有人也会说期货也有杠杆作用；可是请注意，期货可以是正杠杆，也可以是负杠杆，期货如果投资失利，不仅本金会荡然无存，还会被人上门追债。而投资房屋，任何时候都有一个房子在手。因此正杠杆作用才是地产投资最重要，也最吸引人的地方。

第三点，其实也就是在上述第二点中谈到的，房地产投资是一种低风险投资。期货，股票和外汇交易风险都显而易见，分分钟会蚀掉本金。既使是有管理的互惠基金和指数基金也会随股市的上下而大幅波动；而基金管理公司无论基金表现好坏，每年都会从中克扣管理费。而房地产投资背后的支撑是社会经济的发展，人口的增长，以及由此带来的人人都要有一个住房而产生的钢性需求。当然，房地产市场也有周期性；但每一次地产市场的掉头都很短暂，中长期所展现的都是稳步向上的趋势。

第四点可能被许多非职业投资人忽略，但其实非常重要的就是房地产投资并不需要全部工作时间的投入。许多生意都是要老板全身心地投入打理，尽心尽力，结果怎样并不可预测。地产投资可以在保有全职工作的业余时间进行，如就在自家的隔壁买一个投资屋出租，晚上和周末打理一下，正职工作不受影响。同时每月都有租金收入，年年物业都在增值。

地产投资的第五个特点是低起点，可以从拥有自己的自住房开始，然后逐步以小换大，再拥有其他出租物业等。这其实也正是大多数加拿大人所做的事。有资料显示大多伦多地区屋主的平均居住时间是七年，也就是说每六到七年，大多数屋主就要换一次房。至于说到低起点，那就是说首付可以低到房价的5 – 10%，其余的可以从银行申请按揭贷款。现在大多数银行可以贷到工资的六倍。如夫妻二人的年收入是七万，六倍贷款可贷到42万，如存款或RRSP取款有5万，则可以很容易地从四十五到五十万的独立屋起步。

地产投资的第六个特点就是房屋其实是一个建立个人净资产的工具。当屋主每月还银行按揭贷款时，有一部分还款用于归还当初所借的按揭贷款的本金。这样，按揭贷款的本金在逐年减少。另一方面，随着时间的流失房屋价值在逐年升高。若干年后当屋主卖房时，房价可能已比原先的买价高很多，而银行按揭的本金可能已很少或还清，卖价减掉银行还款后卖家会有很大一笔现金，恭喜，这就是这些年屋主的房屋为他所建立的净资产。

地产投资的第七个好处就是抵御通货膨胀。有资料表明，近十年中加拿大的平均年通货膨胀率在2.5%左右。现在银行的一年定期存款利息在1%左右。所以，考虑通货膨胀的因素后，现金存银行实际上是给银行倒贴钱。而地产投资如我在本文开头处所述，年平均7.5%的收益是远远大于通货膨胀率的。

地产投资的第八个好处就是税务优惠。这可以从几个方面看。首先，自住房卖房时实现的资本所得是免税的。其次，首次买房时从RRSP中提取的首付是免税的。还有，居家办公的费用可以分摊到房屋的开销中，实现税务减免。第四，自住房出租所带来的损失，在合理的范围内可冲抵工资收入；等等。有兴趣的朋友可咨询您的会计查询祥情。

地产投资的第九大好处是有收入现金流。自住的房屋可以出租分门地库，每月享受收租的乐趣。纯粹出租的物业，如选择计划妥当，可成为投资人长期稳妥可靠的现金流，在为投资人实现资本积累和增值的过程中，物业本身也享有极大的增值空间。

地产投资的第十大好处是有限土地所带来的极大升值空间。有读者可能会说加拿大地域如此广阔，何来土地的升值空间？其实，这是一般人的一个误区。安省政府现行的都市规划法，已在金马靴区域的外围划定了一条绿化带，居民区的发展不得侵入该绿化带。实际上大多伦多和周边的市镇土地都是有限的。另外，市政府在核批新项目时，鼓励和优先在已有道路所达地区发展。因此，重售的独立和半独立屋，如果选点好，有可能会带来令人震撼的惊喜。笔者的一个朋友07年买入的一个投资屋，最近被开发商以近四倍的价格收购做公寓开发。机会一定是垂青有准备的人。

其实，地产投资的好处远不止这十个。比如，投资物业还可以安排成投资人的收入调节工具。一个家庭除了自住房，其他的所有地产交易都是应税的。以何种方式持有投资物业，如何构建您的投资组合，什么时候是最佳时点卖出物业而少交税？等等，都有大量的工作要做，同时，有很大的潜力实现更高的利益。限于篇幅，恕不赘述。

作者：李平，毕业于北京大学，工商管理硕士，注册会计师，资深地产投资人。曾任中国某大型地产开发公司预决算经理，满地可银行财务经理，某IT公司财务经理，并多年在多伦多从事会计，税务，地产和投资咨询。电话416-567-2500。