地产投资的方法多种多样，因人而异，正可谓应了中国人常说的那句古话“千个师傅千个法”，只要能赚钱就好。但在加拿大，赚钱以后千万别忘了报税的事；而不恰当的报税不但多交税款，还可能招致税局的查税和罚款。

地产投资的一个主要方法是买投资房。投资房可以用来出租，赚取租金收入；将来若干年后卖掉房子还可赚一笔可观的升值带来的差价。但这种方法要求投资人持有投资物业一段时间，等房子有足够的升值后才能最终实现升值差价。那么，有聪明的投资人就会想办法缩短这段持有投资房的时间，办法之一就是买破旧的房子，投资几万块将房子装修，几个月后整个房子完全改头换面，以全新的面貌拿到市场上高价出售。还有更聪明的投资人，嫌装修、持有等办法都太麻烦，要什么都不做也能赚钱，那办法之一就是在市面上搜寻价值被大大低估的房子，如拍卖房、近郊新建大屋和地块超大房等，买入后几个月直接加价百分之二、三十，再拿到市面上出售。

无论用什么方法投资房地产，读者都应该知道一个家庭任何时刻都只能拥有一处自住房；除该自住房以外的任何投资房及相关交易，其收入都是应税收入。一般投资房的报税，主要有以下两种方法，举例说明如下。假如您几年前花$100,000买了一个投资屋，今年以$200,000卖出，卖价减成本后的差价十万（$100,000）是您投资房产赚的钱。这十万利润的报税，如果按资本所得（Capital Gain）的方法报税，资本所得只有50%应税，则只有$50,000是应税的；进一步假定您的边际税率（Marginal Tax Rate）是30%，则最终应缴的税款是$15,000（$50,000乘以30%）。如果以上的十万利润是生意收入（Business Income），则全部收入$100,000都是应税的；如果您的边际税率仍然是30%，则最终应缴的税款是$30,000（$100,000乘以30%）。

由此可见，是资本所得还是生意收入对最终应缴税款有极大的差别。正确的方法申报有可能节省50%的税款；而不恰当的申报有可能招致税局查税，多少年前的旧账都会被翻出来补税，外加罚款和罚利息。是资本所得还是生意收入？这个问题对地产投资行业有直接和重要的影响。大多数投资人在卖出物业后会自动地认为他们的收入是资本所得；不幸的是，这样的认定并非都是直观和正确的。

要知道，有关认定资本所得还是生意收入的税务官司从来都是加拿大税务法庭审理的案例最多的诉讼类别之一。遗憾的是，税法（Income Tax Act）对资本所得还是生意收入并没有明确的界定。而法庭和税局则往往引用过往税务法庭对此有关的判决案例及精神作为今后相关的指引。

法庭和税局审视的一个主要因素是投资人最初的主要投资意向“Primary Intention”。例如，您买了一个投资屋出租赚取租金，买屋出租赚租金是您的本意，若干年后您卖出这个出租屋，则您所赚取的卖屋差价很可能是资本所得。另一方面，如果当初您的本意就是倒房子，买房子后再卖出赚取差价，则您所赚取的差价就很有可能被界定为生意收入，因为税局会认为您在从事一种买卖房子谋利的生意，因此，生意买卖所赚取的收入理所当然是生意收入。

当然，法庭和税局还会考虑其他有关的因素来帮助作出判断。这些其他因素包括：
1投资人的主业是什么？
2投资物业持有的时间有多长？同样的投资交易有多频繁？
3投资人的投资经验？所陈述的投资计划是否真实、可信？
4投资物业持有的主体？
5投资物业本身的地理和规划的特性（Geography and Zoning）?
6投资物业本身的特性及产生租金收入的能力（Income-Generation Capacity）?
7投资物业最后出售的原因？

没有哪一个因素会是唯一决定性的因素；税局和法庭一般会分析所有相关的因素，最后作一个综合、全面性的判断。以上，本文只起信息介绍作用。敬请读者征求您的税务会计的意见，以作实际操作指引。

李平，毕业于北京大学，工商管理硕士，注册会计师，资深地产投资人。曾任中国某大型地产开发公司预决算经理，满地可银行财务经理，某IT公司财务经理，并多年在多伦多从事会计，税务，地产和投资咨询。电话416-567-2500。