上居下铺的物业，顾名思义就是楼下是商铺，楼上是公寓房的商住两用的物业。投资上居下铺，可以是买来物业后自用商铺做生意，同时自己住楼上；也可以是买来物业后出租商铺给别人做生意，出租楼上的公寓给别人居住，自己完全作房东收租。当然，另一种居中的方法就是自己用一部分如商铺或公寓，而自己不用的部分则出租、收取租金。由此可见，上居下铺的投资方法可以非常灵活。同时，由于商铺是商业物业（Commercial Property）的定性，而楼上的公寓是居住物业（Residential Property）的定性，因此，上居下铺同时结合了商业和居住两种物业的属性。正是这种灵活而又商业和居住两种属性相结合的特点，决定了在投资上居下铺的过程中有几个微妙的地方特别值得投资人注意。

首先，上居下铺物业的地税一般都特别贵。举一个例子，如多伦多市内一个50万的物业，如果是一个纯粹的二层居住性质的独立屋，地税可能在3千左右；而如果这个二层的独立屋是在街面上，一楼是商铺、二楼住人，即我们所说的上居下铺，则这个物业正常的地税应该在9千左右。也就是说上居下铺的地税是同等价值居住物业地税的2.5到3.5倍。因此，上居下铺的高地税往往会吓跑投资者。这是不是说上居下铺就没有投资价值了呢？答案肯定是否定的。

正是因为上居下铺地面的商铺是商业的属性，因此，商铺的出租也可以按商业物业的惯例收取净租金（Net Rent）外加管理费（T.M.I.，即地税、水电气费用和房屋保险）。例如一个上居下铺的物业，其街面一千尺的商铺出租给租客开杂货店。物业东主给杂货店的租约规定净租金是每月2千元，外加杂货店付80%的物业地税和房屋保险，另加杂货店独立水、电、气表，杂货店付自己的全部水、电、气费用。由此，上居下铺物业的东主就成功地将地税的重负转移到商铺租客的身上。因此，上居下铺的投资，其商铺的成功使用和出租是整个投资成功的关键。

那么，怎样才能保证或做到商铺的成功使用和出租呢？其实，道理很简单；而且要做的无外乎以下三种情形。第一，买物业时，如果能找一个商铺是已有租客、而且租约还有三到四年的，那就最好啦。如此一来，最少从今往后三到四年租金是有保证的。

第二，买物业时一定要考察周边的环境，同时要考察商铺的生意在周边是否有竟争，如有竟争，竟争有多大？还举上一段落中提到的上居下铺街面商铺租给杂货店的例子，如果整个街区没有破败的迹象，方圆五百米半径内仅此一家杂货店，街角四个方向都是居民区，学校就在马路对过，那么，这个杂货店的生意一定不会差，而且生意过几年还会看涨。如此一来，四年租约到期后，杂货店的东主一定会要求续租，到时涨他租金他也没脾气。

第三，如同所有其他的投资，上居下铺的投资人也要预先对投资做最坏的估计。买股票，最坏的情况可能是所投资的公司破产，股票变废纸。买期货，最坏的情况可能是本金亏完后，还要倒欠证券公司一大笔钱。买上居下铺，相比之下其实比投资股票和期货都要好；最坏的情况就是商铺有可能租不出去。如果商铺万一租不出去，怎么办？对职业投资人或企业家来说，答案其实已经有了，那就是“自用，自己用商铺来开一个生意”。笔者曾经有一个客户是经营杂货店的，他又想把多余的资金投资买一个上居下铺的物业；他最坏的打算就是如果商铺租不出去，他就自用，再开多一个杂货店的生意。

如前所述，地税的高低是上居下铺非常重要的一个因素。此外，很多投资者可能没有注意到另一个同样重要的因素，那就是一个上居下铺物业所在地点的区域规划（Zoning）定性。与上居下铺物业关联的区域规划有两种，一种是纯商业规划（Commercial）定性，另一种是商业或居住（Commercial/Residential）规划定性。这两种定性看似类似，其实，所产生的影响有极大不同。

如果一个上居下铺的区域规划定性是纯商业，则该定性不可更改。例如一个上居下铺的物业是一个商业广场（Plaza）内的一个二层楼的商业单元。因为整个商业广场是商业区域规划定性，因此，该广场内的一个商业单元也一定是商业区域规划定性，不可更改。

相比之下，如果一个上居下铺的物业是在一条街面上，而这条街上既有商铺又有住家，则该上居下铺很可能是商业或居住（Commercial/Residential）定性。由此所产生的后果是，如果将来哪天该上居下铺的商铺找不到租客，该上居下铺物业的所有人是可以向政府申请将该物业的商业规划定性改成纯居住（Residential），并将整个房子自住或出租给别人居住。由此一来，该物业的地税会大幅降低。还举前面第二段提到的50万的上居下铺，如果用于上居下铺的用途，地税可能是9千。而如果能改成纯居住用途，房子还是同一个房子，地税可能会减少到3千。而地税的大幅降低会进一步提升房子的估值；由此，无需投入真金白银，房子的估值有可能提升百分之十到十五。

以上，本文只是笔者的经验之谈。敬请读者征求您的地产经纪或投资顾问的意见，以作实际操作指引。

李平，毕业于北京大学，工商管理硕士，注册会计师，资深地产投资人。曾任中国某大型地产开发公司预决算经理，满地可银行财务经理，某IT公司财务经理，并多年在多伦多从事会计，税务，地产和投资咨询。电话416-567-2500。