如果您投资地产、或以地产投资作为一种生意来经营，您有没有想过怎样保护您个人和家庭的财产？地产投资如同其他许许多多的生意经营一样，有回报就会有风险；风险的高低是与回报成正比的。地产投资中一个主要的风险来自债权人，如银行、按揭贷款公司和私有放贷人等。道理其实很简单：要做生意、要买房就要向银行借钱；借钱后如果因为某种原因而无法按还款计划支付还款，银行就有权而且一定会上门收房，拍卖您的投资房甚至是自住房、汽车等冲抵还款。在此，本人想就如何保护投资人个人和家庭的财产与读者分享一下心得。

经营生意和投资物业等，如有可能，最好以有限公司的身份持有。有限公司如同其名，在生意经营中负担的责任是有限的；有限公司的股东个人并不对公司经营所产生的风险负直接的责任。

了解作为有限公司董事（Director）的责任（Liability）。理论上，有限公司的董事对公司的经营负责。既然有限公司责任是有限的，那么，有读者马上会得出直接的推断，即有限公司的董事所负的责任也是有限的？其实，事情没有这么简单。有限公司的董事对公司商业往来活动负有限的责任；但是，有限公司的董事对政府负有个人连带的责任。举一个例子，假如您是一个贸易有限公司的董事，而您的公司因经营不善已破产，则欠供货商的货款有可能一笔勾销；但是，如果您的公司还欠政府的税款如公司税、销售税等，则政府有权找到您个人头上，并进一步抵押您个人的房产等还债。因此，如果您是有限公司的董事，可以考虑不要在您个人名下拥有资产以减低潜在风险。

把我们上一段的话题更进一步，您可以考虑把您的房产和名贵车转移到您的配偶名下。这样一来，既使有人上门索债，包括政府，他们也无法拿到一分钱。当然，如果您的婚姻破裂，麻烦又来啦，那不是您的配偶可以拿走一切？好在安省的家庭立法（Family Law）规定一个家庭的婚姻用房（Matrimonial Home）必须征得夫妻双方的同意方能处置。因此，既使您家庭的自住房是在您配偶名下，您对该房屋的处理还是有平等发言权的。敬请咨询您的律师有关安省家庭立法的规定。

不要让您的配偶也当公司的董事或担保人；也就是说，不要让夫妻双方都同时卷入到公司和生意经营的风险中来。

不要与您的配偶开银行的联名账户。从中国来的新移民一般不了解这一点，往往图方便或省管理费，夫妻的银行帐户都是联名的。如果您是企业家或投资人，与配偶开联名账户是一大忌讳。如果您有一个联名账户，债权人可以向法庭申请接管这个帐户（Garnishment），账户中所有的钱会被划走，今后所有第三方存款如政府返税、养老金等，都会被债权人划走。

如果您的收入比您的配偶高，考虑给您的配偶购买配偶养老计划（Spousal RRSP）。这样，您得到高税级的减税，而养老计划在您的配偶名下。如果哪天万一有债权人找您上门扣押您的资产，您配偶的养老计划是在您配偶的名下，债权人是无权干涉的。

不要抵押个人的财产如自住房、车、人寿保险等去借贷。要知道借贷市场也是一个完全竟争的市场，没有抵押的贷款可能利率要高一点，但您就此减低了个人的潜在风险，而且商业贷款的利息都是可以进入费用的。

除非万不得已，尽量不要作个人担保。在合伙人的生意中，既使是要担保，也只按出资的比例担保总金额的一个相应的比例。例如，在一个两个合伙人50/50出资的投资中，如果要担保一个十万的借款，那就在担保合同中承诺担保总金额的50%即五万，尽量避免作全额担保。

在日常商业往来的文件上签字时，一定要列明“公司授权签字”（Authorized Signatory of Corporation）。这样，别人不会误认为您是以个人的名议在签字。

如果您想向您的公司注资，可以起草一个借款协议，把钱借给您的公司，再用公司的资产作抵押，并让您的律师把这个抵押贷款协议在政府登记备案。此举并非多余，要知道万一您投资失败、公司要清盘时，如果没有这个登记的抵押贷款协议，您的公司就会由其他债权人来清算；而有了这个登记的贷款协议，您自己就会作为债权人之一参与到公司的清算中来。

当然，企业家和地产投资人风险管理的方法和要点还很多，限于篇幅，在此无法一一赘述。最后特别值得提到的一点是关于遗嘱的重要性。其实，每一个中、老年人都应该有一个遗嘱；而遗嘱对于企业家和投资人尤其重要。试想一下一个人如果没有遗嘱，当天有不测风云时，其遗产分配要经历一个繁复的法律程序，政府还要掺合进来收取遗产见证费等，这些对伤感情绪下的家人是多么的不忍和难堪。

以上，本文只起信息介绍作用。敬请读者征求您的律师、会计师的意见，以作实际操作指引。

李平，毕业于北京大学，工商管理硕士，注册会计师，资深地产投资人。曾任中国某大型地产开发公司预决算经理，满地可银行财务经理，某IT公司财务经理，并多年在多伦多从事会计，税务，地产和投资咨询。电话416-567-2500。