非居民在加拿大投资买房，税务上的处理是完全不同于加拿大居民的。一般来说，非居民买房投资，租金收入是最常见的投资收入。非居民对租金收入的税务处理应谨慎对待，按税局的指引行事，以避免不必要的麻烦和罚款。

首先，非居民的租金收入是按毛收入（Gross Rental Income）的25%征收的。这与税法对加拿大居民的生意收入的征税精神是不同的。一般原则上，税局对加拿大居民的生意或租金收入是按净收入（Net Income）来征税，允许先从毛收入中扣减从事生意或租赁服务所产生的各种费用。而对非居民的租金收入，上述精神则不适用；税局不允许非居民从租金收入中扣减利息、地税、保险和其他各种费用开支。

其次，税局对非居民租金交税的方式也有严格的规定，要求由租客或地产经纪作为担保人代扣。在非居民房屋出租时，地产经纪或租客要先在税局开一个代扣税帐号。每次租客付租金时，租客或地产经纪要扣下应缴的税款并付给税局，余下的租金才能付给非居民房东。租客或地产经纪事实上成为非居民房东的担保人，并与非居民房东一起对税局负有纳税的法律责任。

第三，如果非居民的房屋出租生意是长期的，并想要按照净收入（Net Income）为基数来纳税，非居民房东应先向税局提出申请，待税局批准后方才能按净收入的方法报税、纳税。非居民房东向税局提交申请的方式是填报NR6表（NR6 Undertaking to File an Income Tax Return by Non-Resident Receiving Rent From Real Property or Receiving a Timber Royalty）。待税局批准后，非居民房东可以扣减租房的费用，如利息、地税、保险、管理费等，但不能扣减房屋的折旧费。

最后，如果非居民房东的NR6表申请已获得税局的批准，则该房东每年应按T1159税表申报租金收入。税法相应的解释是第216条（Section 216）；税局对此的指引是T4144（Income Tax Guide for Electing Under Section 216）。

一般说来，非居民房东选择按T1159表为租金报税会比较划算。非居民报税时所适用的税率与居民是一致的。 不同的是居民会有一些扣减项目（Deductions）和一些顶税金项目（Credits）；而这些扣减或定税金项目则不适用于非居民。非居民如果选择报税，一般说来所交的税款应该比按毛收入的25%扣税要少。

本文只起信息介绍作用。敬请读者征求您的税务会计或投资顾问的意见，以作实际操作指引。

李平，毕业于北京大学，工商管理硕士，注册会计师，资深地产投资人。曾任中国某大型地产开发公司预决算经理，满地可银行财务经理，某IT公司财务经理，并多年在多伦多从事税务，地产和投资咨询。电话416-567-2500。