买一块地皮或旧房，翻建成新的住宅是许多加拿大移民的梦想。我们中国人当然也不例外。一般情况下，房屋改建后的成本会比市场上的同类型房屋的售价低20%左右。因此，旧屋翻建有潜在的巨大投资价值。
以C14区的一个独立屋为例，一块50*120的地块目前市场售价约110万，如果建成约3800呎4房5卫双车库的话，市场售价约230-240万。下面我们来分析一下建房的总造价。

1，地皮费110万，外加土地转让税3.6万，律师费0.2万。计113.8万
2，测量，方案设计，听证，施工图纸设计，施工许可申请等约1.5万。
3，建筑成本：每呎约180元（按中高档标准装潢）计68.4万。
4，室外园林绿化：4万。
以上费用总计为：187.7万。

当然，如果需要从银行贷款的话还会发生一些手续费，贷款利息等。我们假定这个费用为10万的话，总成本也可以控制在200万以内。

下面我们以多伦多为例来分析一下整个过程：

市政府在城市规划和建设方面有各级主管部门和完善的法律法规，对所有的旧房改造、翻新翻建都设有严格的审批程序以及具体主管部门。如省政府有 “Planning Act”，明确了土地用途。市政府如City of Toronto, Town of Markham均有相应的Planning Department和 Building Department等管理部门，依据“Master Planning Act”、“Zoning by Laws”、“Ontario Building Code ”等法规进行管理,这些都是为了保护公众（业主）利益的。通常旧屋翻建一般不会改变土地使用性质，但也必须获得政府主管部门的许可，翻建要符合 Zoning By Law 的规定，要到Building Department取得Building Permit，Demolition Permit。同时Zoning By Law已经明确规定出了每个地块的Density（容积率）、Setback（退红线距离）、Height（高度），豪宅翻建时一定不要随便增加建筑面 积，如果要发生改变，则需申请Minor Variance。

完成Minor Variance需要大约两个月的时间，然后就可以开始进行施工图的设计了。再提交到相关部门去取得Building Permit（建筑许可），否则业主不得自行拆建。业主申请拿到政府建筑许可大约需要三个月的时间。申请许可时，申请人要把供暖图和排水管线 图等文件、写有业主、设计方和项目信息的表格，连同房屋图纸一起递交到政府进行审批。

一般来讲，原有旧房的拆除以及房屋的地基、房屋构架、墙体、屋顶等的费用是大体上变化不大的。而以后的设施如锅炉、空调、橱柜、洗手间、门窗，地板等则因为品牌，质量的不同产生较大的差价。特别是房屋的室内装修最耗资的地方就在例如厨房，卫生间，灯具，等等。凡此种种，投资人在旧屋翻建前要做好充分的准备工作，要花费更多的时间和精力研究成本控制等相关问题。投资人要对同地区内最好的房子与最坏的房子进行调查和比较，找出好、坏房 子之间的差价，详细了解其真正差别之所在。确保能获得更高的投资回报。

李平，注册会计师，资深地产投资人，416-567-2500
剪超，枫叶地产资深经纪，Broker of Record，416-788-0112