与亚洲和欧洲高密度的居住模式不同，加拿大城乡处处散布着低层的独立和半独立屋，公寓楼的发展其实只是近五十年的事。有记载加拿大的第一个住宅公寓楼是1967年在爱民顿市登记的。到上世纪九十年代初期，仅有约百分之四的加拿大人是住在公寓楼中；到今天，这一数字已跃升到百分之十五。再看看多伦多市中心快速树起的如混凝土森林般的高楼群，加拿大人越来越喜欢公寓楼这已是不争的事实。对此，本文想谈谈公寓楼的优点和缺点供读者参考。

公寓楼的英文名是Condominium，或简称Condo。其实，Condominium是指物业所有权的一种法律形式，是指一群业主各自独立拥有他所购买的物业单元，同时又按比例共同负担该群物业所共同拥有的公共区域。Condo可以是中层或高层公寓楼，也可以是中低层的商业物业如办公楼或标准的工业园单位等。本文使用Condo最狭隘和最常用的含义，即居住用途的中层和高层公寓楼。

在介绍公寓楼具体的优缺点前，本文先要谈一谈拥有一个公寓楼单元所要支付的日常税费以及支付的方法。很大程度上，公寓楼物业单元法律定位的不同决定了公寓楼单元所要负担的日常税费和支付方法，而这些日常税费和不同的支付方法又进一步决定了公寓楼不同于其他物业形式的优点和缺点。

正如公寓楼的英文Condominium的法律定义，公寓楼（Condo）是指一群业主各自独立拥有他所购买的物业单元，同时又按比例共同负担该群物业所共同拥有的公共区域，因此，一个公寓楼单元的业主不但要负担他所拥有物业单元的所有的直接税费，还要按比例负担该单元所在大楼公共区域的所有的间接税费。一个单元直接的税费主要有市政府的地税，单元本身的保险费，单元所使用的水、电、汽和通讯费用，单元内部的维修、翻新和保洁等等；这些费用都是直接付给政府、服务提供商或维修包工头等。而一个单元所负担的公共区域的间接税费主要有市政府公共服务如垃圾清运等的收费，大楼外墙、公共区域和整体机电系统的保险，大楼公共区域的水电汽费用，大楼公共区域如门厅、楼道、前后花园和康乐设施的保养和维护，大楼公共设备如冷热风系统和电梯等的保养和维护，大楼所聘请专业管理人员的工资福利，大楼将来大型资本更新项目如屋顶、电梯等的储备基金，等等。所有这些间接费用都会按比例分摊到每一个单元业主的头上，由业主支付给大楼管理公司用于所指定的用途。

基于以上的介绍，相对于独立屋和半独立屋，公寓楼的优缺点就不难理解了。公寓楼主要有以下优点：首先，每一个公寓楼单元是有它自己独立的物业权的，就是说该单元的业主是可以拿这个物业权到政府部门登记，把它拿到银行抵押贷款，拿到市场上出售或转让等，这一点是与独立屋和半独立屋完全相同的。

其次，公寓楼的主要优点还有公寓楼一般价格要比独立屋和半独立屋低，同时又给买家不同的地点、大小、结构和建筑风格的选择。公寓楼内部一般都有公用的 康乐设施如游泳池、网球场和健身房等，业主足不出户即可享受这些设施，得到身心娱乐；而独立屋和半独立屋的业主就没有这个褔分了，要游个泳打个球什么的，就可能不得不开车二三十分钟去社区中心，还要排队。大多数公寓楼会有保安设施、监控设施，住户会有专用钥匙进出，因此，公寓楼的安全性一般会高于独立或半独立屋。另外，公寓楼会有管理公司负责夏天剪草，冬天铲雪，打理花园等户外维护活动；而独立或半独立屋的住户就必须亲自动手，精心勤力地处理这些琐碎事啦。

公寓楼最后还有以下这些容易被忽略的优点。公寓楼既然是地产物业，就会随着地产市道的上升而上涨。同时，如公寓楼作为出租物业，易打理，省心省力。由于公寓楼宽广的价格范围，可作为首次置业人士的选择，待积累资金后再以小换大。最后，专业管理公司的知识和经验还有机会节省维修和管理费用。

说了那么多公寓楼的优点，买公寓楼自住或投资公寓楼出租时，对公寓楼的缺点还是要有一个充分的认识。首先，如果作为投资者并着眼于中长期，本人认为公寓楼升值的潜力是不如独立屋的。独立屋拥有它自己的地块；土地在中长期会持续并不可逆转地增值。相比之下，公寓楼并不拥有它自己可视别的地块；一个新的公寓物业一旦落成，中短期内其建筑成本的通货膨胀会抵消折旧而保值或增值，而从长期目标如五到七十年看，一个公寓楼会最终完全磨损掉。

还有，公寓楼的住户会受到物业管理公司附例的诸多限制，如限制出租，限制养宠物，限制开聚会的时间和地点，限制访客逗留，等等。如想买公寓出租，这些是必须弄清楚的先决条件。而公寓楼墙挨墙门对门的紧密居住方式，决定了住户必须小心谨慎自己的生活方式；不然，随时会引起邻居关于气味或噪音等的投诉。同时，公共设施费用的分摊是按一个已有固定的比例，因此，既使不使用某些设施也会无可避免地出一些怨枉钱。

最后，公寓楼最备受批评的还有管理的低效率和“逆向选择”所带来的浪费。因为并不是每一个住户都热心和关心所在公寓楼的管理；如果大多数业主都不出席管理会议、不投票，不称职的管理人员就不会被选掉，而不称职的管理就会导致浪费。有关“逆向选择”，名词可能不直接，但道理却很好懂。假如一个公寓楼的热水是共享的系统，而费用又是按已定比例分摊。则大家庭人口多的单元占便宜，用得多而只出一个固定的数；小家庭人口少的吃亏，用得少而要出固定的比例。因此，小家庭觉得吃了亏，就会逐步搬走；而人口更多的大家庭看到这方面有便宜可占，就会买房搬入。这个选择过程的结果就是整个大楼的热水消耗越来越大，浪费也越来越严重，小家庭会不堪重负，最后不计成本甩卖物业走人。

以上，本文只是泛泛而谈，介绍了公寓楼物业的利和弊。读者请谨记，每一个公寓楼的价值是与它所在的位置，大楼本身的建筑和结构，以及大楼周边社区的人文环境紧密相关的。敬请读者征求您的投资顾问或地产经纪的意见，以作实际操作指引。

作者：李平，毕业于北京大学，工商管理硕士，注册会计师，资深地产投资人。曾任中国某大型地产开发公司预决算经理，满地可银行财务经理，某IT公司财务经理，并多年在多伦多从事会计，税务，地产和投资咨询。电话：416-567-2500。