非居民出租物业税务及租客管理上应注意什么?
2013-03-21 13:18:30
来源:星星生活

非居民在加拿大投资买房,税务上的处理是完全不同于加拿大居民的。一般来说,非居民买房投资,租金收入是最常见的投资收入。非居民对租金收入的税务处理应谨慎对待,按税局的指引行事,以避免不必要的麻烦和罚款。

首先,非居民的租金收入是按毛收入(Gross Rental Income)的25%征收的。这与税法对加拿大居民的生意收入的征税精神是不同的。一般原则上,税局对加拿大居民的生意或租金收入是按净收入(Net Income)来征税,允许先从毛收入中扣减从事生意或租赁服务所产生的各种费用。而对非居民的租金收入,上述精神则不适用;税局不允许非居民从租金收入中扣减利息、地税、保险和其他各种费用开支。

其次,税局对非居民租金交税的方式也有严格的规定,要求由租客或地产经纪作为担保人代扣。在非居民房屋出租时,地产经纪或租客要先在税局开一个代扣税帐号。每次租客付租金时,租客或地产经纪要扣下应缴的税款并付给税局,余下的租金才能付给非居民房东。租客或地产经纪事实上成为非居民房东的担保人,并与非居民房东一起对税局负有纳税的法律责任。

第三,如果非居民的房屋出租生意是长期的,并想要按照净收入(Net Income)为基数来纳税,非居民房东应先向税局提出申请,待税局批准后方才能按净收入的方法报税、纳税。待税局批准后,非居民房东可以扣减租房的费用,如利息、地税、保险、管理费等,但不能扣减房屋的折旧费。

最后,如果非居民房东的申请已获得税局的批准,则该房东每年应按税表有关要求申报租金收入。税法相应的解释是第216条(Section 216);税局对此的指引是Income Tax Guide for Electing Under Section 216。

一般说来,非居民房东选择按净收入为租金报税会比较划算。非居民报税时所适用的税率与居民是一致的。 不同的是居民会有一些扣减项目(Deductions)和一些顶税金项目(Credits);而这些扣减或定税金项目则不适用于非居民。非居民如果选择报税,一般说来所交的税款应该比按毛收入的25%扣税要少。

租客管理包括放租,租约,租金,修理与维修,续约,毁约,驱逐等方面。
在此主要谈谈租赁协议。房产局有标准租赁合同。 但是要做到具体情况具体处理,准备一 个疏而不漏的附则至关重要。附则主要有以下细节:

第一,租客的信用检查(Credit Check)很重要,前业主的推荐信(reference)也要提供,且须打电话询问。
第二,水电气,垃圾费,热水炉(HOT WATER TANK)租金,锅炉(FURNACE)租金等,必须列明是租客付还是业主付;
第三,入住前的检查非常重要,有必要拍照并列明可能会引起纠纷的问题,各方签字。
第四,业主提供给租客用的家用电器,厨房设施,空调设施等,都要在租赁合同中仔细列明。
第五,维修与保养,租客负责什么,业主负责什么,在附件里也要明确说明。签合同时必须解释清楚,并各方签字,以免日后无尽的麻烦。
第六,租客要买第三者保险,每年大概250左右。
第七,业主可以收取钥匙押金,但是押金不能超过更换钥匙的成本。
第八,业主每年可以提高租金一次,金额是由安大略省政府每年规定的指导金额,3%左右。
第九,如果发生紧急情况(如火灾或漏水或警报响),业主可以随时进入,无需通知租客。
第十,业主因为以下原因可以申请驱逐租客:不支付租金; 持续迟付租金; 租客对建筑物或房间造成损坏;租客在建筑或房间中有违法行为;租客干扰业主或其他租客的平静生活;如果建筑转变为共管或将要被拆除。具体驱逐程序,会有专题讲座讲述。

安省租客条例指南,也是我们讲座的专题之一。本文只起信息介绍作用。敬请读者征求您的税务会计或地产投资顾问的意见,以作实际操作指引。

李平,注册会计师,资深地产投资人,416-567-2500
剪超,枫叶地产资深经纪,Broker of Record,416-788-0112

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