加拿大是万税之国；政府的税收体现在人们生活的方方面面。地产作为国家经济活动的一个主要行业，政府的征税不可避免。加拿大主要有联邦、省政府和地方市政府三级架构。既然地产是国家经济的一个庞大的行业，在政客的眼中就是一块肥肉，所以，三级政府都要插进来在这桌肥肉宴中分一杯羹。因此，与地产关联的税收类别就有联邦、省政府和地方市政府三大类。

首先，让我们来看一看地方市政府所征收的与地产关联的有哪些税项。加拿大市和镇政府（Cities and Towns）主要收入的来源是对辖区内的物业征收地税或叫地产税（Property Tax）。地税是一种重复性的税收，年复一年地从物业所有人处征收。所以，只要业主拥有一个物业，他就要向所在的市政府年年交地税。

地税一般有这么几个特点：第一，地税一般是物业估值的一个比例。如在安省，以地税为目的的物业估值一般由物业估值公司（MPAC – Municipal Property Assessment Corporation）来评估。然后，地方市政府会按一个物业的估值乘以一个核定的比例来确定该物业应缴的地税。例如在多伦多市内，一个市值五十万的独立屋地税可能会定为三千元左右一年。第二，商业物业的地税一般会是居住物业地税的两倍半到三倍。还是以以上五十万的独立屋为例，如果该独立屋不是用于居住，而是用作街角便利店，则该独立屋的地税很可能被核定为一年八千或更高。第三，地税收入一般会被市政府用于当地的警察、消防、道路、学校和医院等公共服务支出。如果一个地区治安太差，物业贬值，政府收不到一定的地税，则政府可能无钱或不愿再对当地的警察和道路投资，导致治安进一步恶化，环境更加衰败，形成恶性循环。

地方市政府征收的另一项与物业有关的一次性的税收是对辖区内的新建物业征收一次性的公共设施连接征费（Utilities Hookup Levy），用途是让新建的房屋能接上政府的电网、供水系统、排水设施和道路等等。有的开发商会原价转让这些费用到买家的头上；有的开发商会在售房时声明所有费用总计会多少钱封顶，以作促销手段。

多伦多市政府还有一项独有的、对房屋买卖征收的地产转让税（Property Transfer Tax）。所有在多伦多市辖区内买房的买家，在完成买房交易时都要交这个一次性的税。但是，首次买房的买家有一定的减免（Rebate）；详情请参考http://www.toronto.ca/taxes/mltt.htm#rebates。

其次，让我们来看看安省政府所征收的与地产关联的有哪些税项。安省政府所征收的与地产有关的税项主要有两项：第一项，所有在安省境内买房的买家在买房交易完成时都要交安省物业转让税（Property Transfer Tax）；但是，首次买房的买家有一定的减免（Refund）；详情请参考http://www.fin.gov.on.ca/en/refund/newhome/index.html。

第二项安省政府所征收的与房屋有关的税项是对新房所征收的安省销售税（RST – Retail Sales Tax）。自从2010年七月安省实行合并销售税HST以来，安省新房销售税已改由联邦税局按HST统一管理。安省对自住用途的新房允许最多高达两万四千（$24,000）元的销售税减免（Rebate）；详情请查询您的税务会计。

最后，让我们来看看联邦政府所征收的与地产有关的有哪些税项。联邦政府对地产行业收税主要有两种手段：第一种是对地产关联的交易征收销售税（HST）；第二种是对物业的所有人征收所得税（Income Tax）。具体的细则十分复杂；以下，仅对一般大众可能在地产买卖、投资中经常遇到的几种常见情形作简单的介绍。

第一种常见的情况是买开发商建造的新房。新房的买家是要交联邦政府的销售税（HST）的。但是，如果所购买的新房是作为买家自己或亲戚的主要居住用房（Principal Residence），则该买家可以申请联邦政府最高达$8,750的销售税减免（GST Rebate）；同时，如同在前面安省政府部分的讨论，该买家还可以申请安省政府最高$24,000元的安省部分销售税减免（HST Ontario Portion Rebate）。而申请新房销售税的减免可以由开发商代申请，开发商领钱，也可以由买家直接申请，买家自己领钱。因此，买新房的读者切记要在买房合同中明确三点：一，买价中是否已包含销售税HST？二，由谁来申请销售税减免？三，如果是由开发商来申领销售税减免，该减免地部分是否已在总售价中冲抵？

第二种常见的情况是买商业物业，如商铺、办公室、工业车间或厂房等。所有商业物业的购买，不论新旧，买家都是要付销售税（HST）的。

第三种常见的情况是商业物业的租赁，如商铺或办公室的租金等。所有有关商业物业的租赁，除极个别的例外，物业的东主都是要收销售税（HST），租客都是要付销售税的。

第四种常见的情况是买卖地产物业所赚取的利润或差价。一般而言，从地产买卖中所赚取的差价都是要进入业主的个人或公司中计算所得税（Income Tax）的。但有一个主要的免税例外，那就是自住房（Principal Residence）卖出后的差价（Capital Gain）是免税的。提请读者注意的是一个家庭在任何一个时刻都只能拥有一处自住房。如果一个家庭同时拥有两套房，其中有一套必定是投资房。那么，该投资房的收入和将来卖出的利润该怎么报就是一个应该谨慎处理的问题。还有，在同时拥有自住房和投资房一段时间后，房子的性质发生了转换，如自住房卖掉了而将原来的投资房拿来自住，如何记账才能避免税局将来找麻烦？敬请有需要的读者未雨惆谋，早做准备。

以上，本文只是介绍笔者的经验之谈。敬请读者征求您的税务会计或投资顾问的意见，以作实际操作指引。

李平，毕业于北京大学，工商管理硕士，注册会计师，资深地产投资人。曾任中国某大型地产开发公司预决算经理，满地可银行财务经理，某IT公司财务经理，并多年在多伦多从事会计，税务，地产和投资咨询。电话416-567-2500。