–会通地产专栏

相对住宅物业而言，商业地产的投资回报更好。但是由于起点较高，因素复杂，因此参与的人并不多。其实看似深不可测的商业地产投资并不可怕，只要理解掌握以下6个基本要素，就能顺利进入这个门槛。下面结合Eglinton西街的一处上居下铺，谈谈商业地产投资6个要素。

1. 地点

地产业最注重地点，也就是人们常说的“Location”，不仅住宅如此，商业房更加讲究。好地段车水马龙，人财两旺，财源滚滚。这个上居下铺位于多伦多最繁忙的道路交叉口 Dufferin 夹 Eglinton Ave W 西北角，背后是公共停车场，周围有No frills, Shoppers drug market 和TD 银行等商铺，附近居民多为葡萄牙和意大利人。这条历史悠久的商业街承南启北，横贯东西，是多伦多中区著名的商业街。

2. 质量

建筑物的设计和施工质量影响它的价值。好的设计能充分利用空间，最大限度地方便使用。施工质量是一幢建筑耐久性的保证，建筑物的质量高，它的使用寿命就长，运营、保养、维修的成本就低。
Eglinton 上的这个上居下铺是全砖结构，二楼有2套住宅单位，面积 1870平方尺，其中1套3睡房，另一套2睡房；一楼为2间店铺，面积分别为1400和950平方尺 ；全地下室可用于储物或工作间；另有3个地面停车位。建筑内安装有5个电表，便于分租使用。

3. 租客

租客是商业投资必须考虑的问题之一。从法律的角度看，商业出租对业主的保护好于住宅出租。 对投资者而言，租约的长短，租金多少，租金增幅等至关重要。通常租约短，租金低于市场价的物业对投资人有利。因为，只有这样的物业，新业主才有可能在签订新租约时涨租金，从而大幅提高现金流。这间上居下铺就属于这样的物业，租约短，租金低于市价，租金收入有较大的上升空间。

4. 升值

投资要有回报，除了现金流之外，升值是投资回报的一个主要来源。实现房地产较大幅度的升值，通常离不开这么几个途径：

• 改变物业的使用用途；
• 装饰装修改建扩建；
• 周边环境改变的影响。

此上居下铺属于商业和住宅多用途物业，就建筑物本身看，对地下室进行装修改造可以增大使用价值。另外，现已动工兴建的沿Eglinton西起Black Creek/Jane东至世嘉堡中心的 Crosstown 捷运线，以及附近拟建高层建筑的片区开发方案都是一些利好，对该物业未来的升值将会产生积极影响。即便是现在，这里的物业也有相当好的表现，Dufferin and Eglinton ave 附近的物业价格上升速度远高于其周边地区的平均水平。

5. 财务

投资商业物业一般会有两个方面的资本运作。首先是怎么用有限的资金买到理想的物业，其次是如何增加现金流。
商业贷款通常比住宅难，因为银行通常要求买家支付35%以上的首付，而且还要考察各种相关资料。但是如果卖方出于某种考虑，愿提供个人信贷，买方就能以较少的初期投入买到看似不可能的物业，而不至于错过好机遇。
另一方面现金流可以保证业主安全度过市场波动期，让业主自由选择出售时机以获取最大利润。
该上居下铺的业主经营生意多年，目前已退休。对于合适的买家，卖家愿意提供个人信贷。因此，这个物业尤其适合想自己做生意的投资人，因为自己当老板的同时还可以当地主，租金用于还贷，没有太大压力。

6 价格

把价格放在6要素最后，并不是价格不重要，而是前面几个原则直接影响到物业的售价。也就是说价格是其它几个要素的综合体现。价格的决定因素是市场，市场的走向对价格定位起关键作用。
这处物业处于价格快速上升的地区，是具有潜力的投资物业。

会通地产 王伟 416-897-3787