您有重新整合房贷（ refinance）的计划吗？

1. 什么时候是开始的最佳时机？

现在就可以！从来没有一个不合适的时间来研究重新整合你的房贷。而可能有至少一半的的原因是， 对于重新整合房贷 – refinance, 其中许多的房主很少考虑，对大多数来讲，因为他们要么不知道他们可以做，或不认为这是他们可能并且能做到的。

重新贷款， 意味着对你的房贷现有的合同细节，参照当前利率政策，与你的房贷专家，请教并商榷你的重新贷款条件，比如是否降低利率，改变还款期限，增加贷款金额，或从一个固定的切换到一个可调利率贷款，反之亦然。新的房贷会取代旧的房贷，你要重新开始按照新的房贷合同，基于新的付款时间表和条件，进行每月供款。

refinance最常见的原因是换到较低的利率贷款。例如，如果你借来的钱购买你的房子在4％的5年期固定利率贷款的利率，而今天的现行税率为百分之3 。如果您再整合房贷，你将有一个较低的利率，在您的贷款期限里。然而，这并不一定意味着你可以节省金钱上的交易，无论是表现在长期还是在您的每月付款里。

但每一个申请都是不同的。对于今天的成熟的消费者，有很多不同的情况，其中重新整合房贷是有道理的，这取决于你个人的财务目标。如果你的收入增加了，你的首要任务是尽快地摆脱债务，你可以再融资贷款用较短的还款期限 – 如用15年摊销更换35年摊销。这通常可以节省数千元的利息。为筹措资金的主要支出，如家庭装修，大学学费，或一辆新车，房子升值了不少等等情况下，房子就可能会符合条件，选择为“净值拿出”的重新整合房贷，结果是增加了你的贷款总金额。

相反的情况是，如果你在短期内资金紧张，你可以通过切换到一个不同类型的抵押贷款降低你每月付款（例如，从一个固定的可调整利率抵押贷款）或扩展您的还款期，虽然这些选项可能增加你的总利息成本。但符合您的需要， 减少您的每月供款压力。

一个重要的考虑因素是你打算在这个房子里住多久。如果你认为你可能在一两年内搬家的话，你就会明白在这么短的时间段里，交易成本可能会超过任何潜在的节省下来的钱。。另一个因素是是否有还款罚息您目前的抵押贷款。当权衡重新贷款时，你需要计算需要多长时间才能达到盈亏平衡点，当你的成本节约余额出来的前期费用与refinance有关。例如，如果你的新每月付款为每月少了200加元，但你必须支付3000加元的交易成本，这样算下来，需要两年的时间慢慢来补上。为了让您的特定情况的更精确的估计，你可以到Sally的网站上，计算贷款的计算器部分， 让您看它是否与您当前的交易相比，可以节省你的钱。www.smartmoneywork.com

2. 我该如何开始？

如果你有一个可调利率抵押贷款（ ARM） ，而您认为利率将上升，或者你想知道你的未来付款到底有多少将是安全的，你可能要考虑整合房贷的固定利率贷款。或者你可能希望得到另一家ARM有更有利的条件，如信贷额度选项 – 该选项允许你把钱在未来作投资用途，大额支出，教育费用等，如果多年来你已经在房子上累积了的很大部分的净值，你可能想要做一个“套现再融资”或“价值拿出再融资”，来获得家庭装修或其他重大购买计划。在任何情况下，你需要考虑再融资的成本包括交易费用和律师费，甚至提前还款对节省惩罚你会降低你的利率，并每月支付费用。最后，所有这些计算要基于未来， 你决定要在你的这个房子住多少年，以这个角度为出发点来考量。

我refinance的成本是多少？

重新整合贷款一样， 也会发生一些标准的费用，也需要律师的介入。在MORTGAGE ALLIANCE按揭集团，我们也有推荐的律师，讲国语， 粤语， 英语， 收费便宜，并且态度和蔼。

由于每个refinance贷款交易是有点独特，有可能是考虑额外的费用。这些可以包括（但不限于）下列各项：

改变屋主名字，在家庭成员中的有的因为某种原因被删除，而必须解除或登记在多个所有权的房贷，等等。

你的MORTGAGE ALLIANCE 抵押贷款集团专家将为您提供一个接近的估计为使用特定的再融资交易相关的成本，但律师将决定最终的成本。我们总是试图确保有足够的钱从你的抵押贷款再融资，以支付这些费用。

作者: Sally Han Mortgage Alliance资深房产理财顾问， 全职房贷经理
电话：647-328-2896