Sally与客人沟通时，往往强调未来计划对房贷期限的选择，与利率高低的比较其实更重要，这不，最近的赵女士的房贷申请又成为这个话题的信手拈来的佐证。

由于女儿近期结婚，本来的这个55万加元的condo房子是在女儿名下，而且是几年前从赵女士的名下转给女儿的，为了避免女儿结婚未来有可能出现的变数，赵女士还是决定把房子再转回来她自己的名下。

目前这个房子30万房贷在丰业银行，前两年锁定的五年固定利率还有两年年才到期，面对提前转走的8600多加元的罚款，我也替她感到真心无奈加心痛。

事实上，利率对利息的影响并没有很多人想象中那么大。有很多的客人在银行申请房贷时候，并不是每一个经手办理的银行房贷工作人员，都 会从在客户自身的立场出发，以客户的利益为重，耐心的与客人沟通这个问题，这里面的各种因素， 就不需要探讨了。

但当客户遭遇罚款天价般由于提前解约出现时，已经为时已晚，究其原因，排除家庭意外发生的因素外， 客户朋友当时签订房贷合同时， 没有人主动与您商量， 或自己也不明就里， 稀里糊涂的就签了。

利率并不是决定贷款好坏的唯一因素。贷款的其它特性比如提前还款性、可转让性等对贷款者的影响也非常大,但它却往往被贷款者忽略了。全面策划、综合考虑各种因素才是选择贷款的上上之策。

很多时候，借款人都会执着于他们的贷款利率，因为这是他们家庭金融重要的一方面，他们知道要问什么。但是，当谈到你特定的贷款需求，看到单纯利率以外的大局也很重要。

从本质上说，这种产品只适用于：第一次买房，想要固定供款，在第一个5年内很有限地能多还本金，物业投资者想要一个低固定利率，并且不考虑多付本金。可以理 解为什么这些产品看起来很有吸引力。毕竟并不是每个人都有额外的现金能用于大额的一次性还本金。如果你没计划很快搬家也不会需要便携贷款。但是，5年或者 你选择的贷款年限，这之中会有很多变化。你可能要换贷款，换一个更大的房子，生孩子，换工作，等等。5年足够改变很多事。

选择固定利率时，贷款年限是最重要的考虑因素。众所周知，固定利率与浮动利率的封闭式按揭贷款相比，如果不到期就还清贷 款，违约金的计算方法不同。因此，如果消费者不是根据自己的实际需要选定贷款期，而是因为某个银行的利率有特殊优惠就选择了较长期的贷款期，那么有可能陷 入罚款的麻烦。固定利率的罚款对生活有多大的影响， 房贷专家一般推荐，如果选择固定利率，尽量选择短期固定利率的按揭贷款。固定利率贷款如果违约，罚款计算方法有两种——3个月利息和IRD，最终罚款数取 两种算法结果的高值。IRD的意思是Interest Rate Deferential,计算方法是按照贷款余额乘以所剩时间，再乘以当初和现行利率的差。下面是一个用IRD方法计算罚款的例子。

客户拥有一个30万加元的房贷：

签订五年合同时的利率：3.75%

三年后需要卖房，解约买房合同，

现今的五年固定房贷利率： 2.6%

按照IRD 计算方式的罚款数额：$300,000 x 1.15% x 2 years = $17250

如果锁定的固定利率较高，需要咨询银行，是否可以做提前续约。有些银行允许贷款到期前90天以内“提前续约”（early renewal），如果恰好此时有很好的折扣利率，借款人可以提前终止原合同，到期前90天之内就可以执行下一期的利率了。例如，原贷款利率3.75%，还有90天到期，如果今天就有比较低的折扣利率，可以立刻申请执行“提前续约”。

那么，延伸一下，面对总体摊销期，25年还是30年，还是35年? 这 个问题在我看来，最简单的方法，就是先定下一个门槛，即，你对贷款偿付的自我感觉的舒适程度。在你选择年限和期限的时候，要考虑的是你每月付款的舒适程 度。没有人能预测未来，未来的利率永远都是不可知的，所以选择的就是你自己最舒服的那个年限和期限。每月供款额不多不少，就是最完美的选择。所以做贷款的 时候，年限和期限的决定就要算每月供款的数额的舒服程度，比较一下再选最适合你的。

还有要说明的是，年限是可以改的，付款方式（每月，每周，每两周，每半月）也是可以改动的。只有期限，锁定之后就不可再改了。锁定之后在合同期内，例如本文一开始所举例子连你卖掉这个房子，付清房贷时也会发生罚金。

最后，提前还款额度也需要考虑。选择固定利率贷款最大的风险是违约罚款问题。如果迫不得已需要违约，可以利用提前还款的便利，把本金降低，从而减少罚款。每个银行允许客户提前还款的额度都不相同。房贷客户需要做横向比较，再做取舍。

作者: Sally Han Mortgage Alliance资深房产理财顾问， 全职房贷经理
电话：647-328-2896