SALLY最近常常有客户做REFINANCE， 或者申请LOC 或者EQUITY LINE, 通俗的讲，即从已经升值的房子里拿钱。目的呢？除了用作买店做生意，绝大部分目的还是用来投资第二，第三个房产。

经常会有一些客户因首付不够而打电话给我咨询买房的可能性，尤其是买自住房的客户，当我们分析完某个家庭所有的收入状况和首付数字及来源，时不时还是有客户首付条件不够令买房计划搁浅，令人扼腕……

根据我多年实际经验，结合当前所有银行及LENDER对首付要求，笔者大概总结以下几个首付来源形式：

1、个人积蓄存款；

2、亲属赠与（父母兄弟姐妹，需要赠与信函， 即GIFT LETTER）；

3、重新贷款， REFINANCE, 从过去几年已经升值的房子里套出再投资房子的首付；

4、第二按揭，比较可行的是LOC或者EQUITY LINE，在利率比较低， 投资回报大的情况下不失为一种较好的选择；

5、RRSP, 适用于首次购房者，夫妻两人最多可拿出共五万加元当首次购房的首付；

6、超低利率的信用卡借款： MBNA 和AMEX卡对信用好的客户只有0%，1%手续费，相当于免费借用9个月到一年。这个方式在仅差很少首付又有稳定收入的客户很适用。

首付比例，不同银行不同政策：

1、A级银行最低首付是5%-10%，针对有稳定收入的工薪族，即拿T4的；

2、15%首付，BLENDER，即小银行就可以接受自雇，现金收入的客户了，但利率会浮动高些；

3、20%首付，最常见的，也不买购房保险了，但还是要求提供认可的收入证明；

4、35%，针对非居民，留学生，新移民，不用看收入，但首付来源不同银行会有不同要求标准. 反而加国公民享受不到。具体情况请咨询有经验的房贷经纪。

首付款来源有哪些？

个人的工资收入，小生意利得，以及其他合法活动收入都算作是个人合法收入。为了证明收入的合法性，提醒华人朋友及时将上述收入存入银行，尽量避免在家中存放大量现金，在买房前集中存入银行账户的情况。另外，可以提取RRSP（注册退休储蓄）账户的存款作为首付款。目前的最高账户提取金额为2.5万加元。具体的提取、使用和归还情况需要遵照政府的《买房者计划》（Home Buyers’ Plan）办理。

直系亲属的赠予是很多年轻人在加拿大买房的必由之路；大多数加拿大的银行是承认和接受赠予形式首付款的，但对于某些非永久居民（公民）身份的申请人（如难民身份）来说，主要的商业银行不接受赠予方式作为首付款。

在加拿大安省购置房产，任何身份的人都有权利向银行申请房屋贷款。但银行在审核房屋贷款时对非安省居民有相对严格的风险控制机制和规定。银行通常审核两个指标：1，购房者的信用，根据购房者的信用来判断贷不贷款给你；2，购房者的家庭年收入，根据家庭年收入来判断贷多少款给你。对于没有信用或信用不好，没有收入或收入不够的情况，只要购房者自己支付房款的35%，银行视同无风险贷款，就会将剩下的 65%贷给购房者。而且贷给你的款将会是比较优惠的贷款利率。

如果没有足够的35%，要想贷款买房，唯一能做的文章就是如何凑齐这银行要求的35%首付款，争取到65%相对优惠的银行第一贷款(First Mortgage)。第二贷款(Second Mortgage)就是渠道之一。一些小的金融机构甚至一些投资者愿意承担相应的风险，以相对高的利率贷款给一些首期不足的购房者。

在考虑Second Mortgage时有两个问题值得注意：一是，第二贷款的利率通常会比较高，往往比最优惠的第一贷款利率高出好几个百分点。但好在这种贷款通常还款方式比 较灵活。常规的做法是贷款没有到期以前每月只支付利息，不用偿还本金，等贷款期到期时一次性偿还本金；第二，是有了第二贷款，相应的以后每个月的房屋维持费用会比较高。所以在考虑Second Mortgage时，一定要做好预算，不能让自己以后每个月入不敷出。

随着越来越多的银行和贷款机构提供眼花缭乱的贷款产品，很难确定哪些贷款最适合你。好消息是，你真的有选择。我们愿与您合作，根据你长期的财务目标及如何实现这些目标，最终找到最适合您的需求的房贷以及投资的兼顾需求。以我们免费的服务节省您的时间和压力。

如果您有房贷方面的问题， 请致电Sally Han, ＭＢＡ，ＣＡＡＭＰ成员；资深房产理财顾问，全职房贷经理.就职于加拿大最大的贷款公司：Mortgage Alliance ，　直拨：647-328-2896