在我们与客户的沟通过程中，买房申贷者一个常见的，容易混淆的概念，就是房贷合同中短期年限和长期摊销期的区别。在加拿大，一个常规的房贷合同，一般来讲是五年的期限，分25年摊销期还清。

抵押期限（TERM）:

是某个时间长度内你承诺的抵押贷款利率，贷款和抵押贷款相关的条款和条件的长度。你选择的条款将会对你的抵押贷款利率有直接的影响，与短期的历史上被证明是比长期抵押贷款利率较低。这个词就像一个’重置’按钮，在抵押贷款。当期限到了，你必须更新你的房贷金额的剩余本金，在可在期限结束的时间， 再开始一个新的利率。

按揭摊销期 （AMORTAZATION）:

按揭摊销期，在另一方面，是时间的长度它会带你还清你的整个抵押贷款。在加拿大最大的摊销期为35年;然而，7月9日2012年，CMHC保险的抵押贷款的最高摊销年限将缩短至25年。较长的摊销年限减少你每月付款，因为你是需要花更多的年头为你付清房贷了。但是，您将在持有房贷总的阶段中，支付更多的利息。

最大摊销减少到25年

2012年6月，弗拉赫蒂部长宣布，在所有CMHC投保家最大的摊销期限由30年至25年有所减少。 CMHC保险需要所有家庭购买了首付20％或更少。因此，如果您在您的购买房屋首付将超过20％，一些贷款人可以选择接受超过30年的摊还期。

在此之前，于2011年3月18日，在CMHC保险的抵押贷款的最高摊销期是从35年减至30年。

许多购房者选择缩短摊销期期从而获得更高的月还款额，如果他们能够做到这一点，知道它促进积极的储蓄行为，并减少支付的利息总额。例如，让我们考虑30万美元的抵押贷款，25年的比较与30年摊销期。

每个月的方案B的按揭还款较小，但房主将每月支付额外的5年。保存用较短的摊销期将利息总额超过10万元。

对于精明的投资者，这些储蓄应该相对于其他投资的机会成本。使用上面的例子，每月可节约142元方案B，可以在其他地方投资，并根据回报率，可能35年后胜出。

载由你的贷款人提前还款的权限将决定您是否可以缩短摊销年限，通过增加你每月定期付款和/或将一次性付款对本金而不受处罚。然而，除了这些权限，你经常会牵涉高昂的处罚作出额外支付。

拥有5年的按揭期限，占66％的抵押贷款，是迄今为止最常见的持续时间。进一步的分析表明，还有8％的房贷统计，房贷期限超过五年。 另一方面，抵押贷款的26％少于五年期限，还有更短的条款，为一年或以下有6%，房贷条款从一年到不到四年的时间占20%。

最常见的抵押贷款摊还期，是25年。然而，42%的新的房贷摊销年限超过25年。这是一个有趣的观察。考虑摊销期限只延长到35年的2006年1月。截至2012年7月9日的，在所有CMHC投保家最大的摊销期限将由30减少至25年。

需要强调的是，在加拿大，不少普通大众传统的心理是房贷申请， 首先想到的是五大银行。作为最大房贷公司的资深房贷经理，我们深知，其实， 还有其他利率更低，更省钱的A级银行可以提供给符合条件的客户们。

例如：最近和我年龄相仿的一对夫妻买了Richmont Hill 的学区房，他俩总年薪10万，60万房价需46万的贷款额。我们的A级LENDER马上批了2.35浮动而且35偿还期， 将每月的原本大银行给的25年2000 月供降低到1500，还省下1%利率，真是兴高采烈的对我表示谢意。

近来越来越多的申请人从银行转向房贷经纪的帮助，主要原因是不仅服务好， 而且拿到的利率要么比银行还低，要么是收入证明等原因被银行拒之门外。从房贷服务延伸到对整体房产投资的专业规划和建议帮助，令我们与客户建立的良好长期合作关系，类似一个好的专业会计师，如果你满意他的/她的全面服务，产生的优势及依赖性不言而喻。

作者: Sally Han Mortgage Alliance资深房产理财顾问， 全职房贷经理
电话：647-328-2896