大家知道什么是rooming house 吗？就是分租房，多伦多 官方标准就是，有三个以上的不相干的人住在同一屋檐下，共用洗手间和厨房。这种房子无论大小银行，都是是不会批准房贷的。

很多人以为，银行批准房贷后， 是按照购买价格放款，其实起决定因素的是由专业评估师评估的评估价为准。

让我们来看看专业评估的定义：首先，对物业的价值进行更深层次的判断，包括物体本身和功能性上特征，并且细致的比较周围物业的出售情况，目前市场行情对此物业的影响，从而得出的结论。

让评估师按时进行评估工作， 并且把所有的门都打开， 最好预约评估之前要清理干净房屋， 给评估师留下较好的印象也很重要。大多数加拿大商业银行只凭客户所述的申请资料，以及信用记录就做出贷款决策，如果借款人在放款之前无法证明申请时所述的 内容，银行则拒绝放款。很多大陆来的移民不了解这种程序，认为银行批准了贷款就一定会借到钱，这种想法经常让借款人猝不及防，甚至最终无法完成买房交 易，以至于损失买房保证金。

银行批准了按揭贷款，但却不放款，那银行的批复还有什么意义呢？很多买房者因为拿到了银行的批准之后，才取消了买房条件。而取消条件意味着不能因为无法得到贷款而取消买房交易，并退回保证金。什么时候才能知道银行能否如约放款呢？评估结果和收入证明的验证才是关键。

加拿大的按揭贷款流程分为三步：审批，验证和放款。如果借款人如实填写借款申请书，认真阅读银行批复文件，及时提供银行所要求的文件，绝大多数贷款是可以如期发放的。华人借款人出问题较多的环节包括：从申请人提交按揭贷款申请到获得银行批复，正常情况下需要一到两个工作日。如果遇到特殊情况，如，信用记录张冠李戴，或 调不出信用记录，则需要更长时间。

所有银行的批复都是带条件的。只有借款人通过了验证程序，并满足了银行的所有条件，才会最终得到贷款。银行需要验证的主要内容包括以下四方面：

1. 房价：不是购买价格，是银行通过独立第三方评估出来的房价

2. 收入：通过验证收入证明来确定借款人偿债能力

3. 首付款：款项来源合法，资金足够完成买房交易

4. 加拿大政府对特殊群体的优惠政策：新移民或非居民身份（适用于新移民项目）

只有贷款文件送到房产交接律师的手中，银行的贷款才算通过了验证程序。在这个过程中，银行为了验证借款人在提出申请时所述的个人资料，有可能会不断地索要相关资料，直到满意为止。

银行正式发出了批准信，并不表示万事大吉。有可能最终拒绝放款，或改变贷款金额，问题通常出在房屋状况和收入两方面。银行委托的评估师验房后发现，成交价严 重偏离房屋市值，贷款金额会按照评估价重新审定，如果房屋有非法改建， 例如rooming house或曾种植大麻等情况，银行甚至可以拒绝贷款。申请人在提交申请时，如果所述的收入不 实，或最终无法验证所述收入，银行也会改变贷款金额，甚至拒绝放款。加拿大的银行与中国的银行不同，贷款审批时完全依据借款人所述信息就可以批复，然后再 去验证，因此贷款批复的速度通常都非常快，一至两天即可完成，然后再去验证，所以申请人在申请时所述信息的准确性非常重要。对于没有收入的新移民，手续非 常简便，银行只需验证登陆时间、首付款和房价即可，整个过程3-10天即可全部完成。

SALLY 支招儿：

专业的评估意见对银行判断房价有决定性的作用。评估价与成交价不一致的情况时有发生，一旦遇到这种情况，借款人需要有银行和地产经纪密切配 合，找到原因和解决办法。可以帮助地产经纪比较最近成交的物业价格。支持和判断房价的文件包括：多重上市列表（MLS）,购房合同，地税估 价单，以往的房价评估报告，以及最近的装修开销发票等。

总而言之，每家的财务状况各不相同，还是要具体情况具体分析。随着越来越多的银行和贷款机构提供眼花缭乱的贷款产品，很难确定哪些贷款是最适合你。好消息 是，你真的有选择。我们应该愿意每一步与您合作，从谈论长期的财务目标和如何实现这些目标，最终找到最适合您的需求的房贷以及投资的兼顾需求。这样你就不 必东找西问。这可以节省您的时间和压力，最重要的是，我们的服务通常是免费的（ OAC ） 。

作者: Sally Han Mortgage Alliance资深房产理财顾问， 全职房贷经理
电话：647-328-2896