在公司管理仓库的老杜，这两天终于眉开眼笑啦。当初他愁眉苦脸地来到我的办公室，已经签下了40万的买房合同， 却因为首付只有百分之五，已经被几家银行纷纷拒掉。移民三年来， 三个越来越大的孩子们嚷嚷不要再住地下室了。这个在大学旁边的独栋房子，有足够多的房间和活动空间，两个马上要去上大学的孩子一旦离开家，马上就可以把他们的房间分组给留学生， 这个区域暑假一房难求，会有很好的租金回报。同时，学区房升值空间比较大。

他们两个夫妻总共收入才6万七，信用分数全部750以上。我先试了我们最低利率的A级LENDER，很快收到银行的电话，说不行，他太太的信用历史看不到什么东西。而且还有每月350块的车贷。由于过户日期迫在眉睫，我又迅速递交另外一家A级lender，并催促总公司的VIP经手人协调， 下午两点收到批下来的邮件，只需不到两万加元的首付，给他贷了38万多的房贷，而且是A级利率。

老杜的例子就是首付杠杆最大化的极好例子。还有拿银行的钱去赚钱，从投资理财的角度去看，如果你的资产回报率高于你的融资成本的话，你就尽可能地去银行借钱，利用杠杆挣钱。银行的钱有助于你的自有资金发挥四两拔千斤的效果，大大提升你的自有资金回报率，获得远超越市场平均收益率的回报。

借钱投资-杠杆原理赚钱

在我们做生意或投资时，我们往往谈回报率，意思是你在这个生意或项目中的每一百元钱每年为你赚进多少元。一般生意投资赚钱的多少与资本总投入有关，往往是资本总投入的一个百分比，不管这个总投入是借来的或者是自己的。

对于一个投资者计算回报率有两种方法：

资产总值回报率：

一个用100万元买的一个资产，第一年增值10万元，派息5万元。其回报率为15%。

现金投入回报率：

一个100万元的资产，用20万现金+银行贷款80万买回来。第一年增值10万元，派息5万元。还银行贷款5万元。虽然其资产总值回报率 还是15%。但如果计算20万现金投入的回报率=10万增值+5万派息-5万利息/20万现金投入=50%。

借钱投资用杠杆原理将自己有限的资本放大，不但使自己的钱努力为自己赚钱，而且用人家的钱来为自己赚钱。会借力使力的物理学家发明了滑轮，人就可以用以前一半的力气提起同样的重物；会借钱生钱的人，距离财富也会更近些。放贷者声称借贷的都是有钱人。

借钱投资的原则：

投资收益必须大于借钱的成本

借钱的目的是用钱的杠杆作用来放大自己的资本能力，赚更多的利润。但借贷是有成本的所以我们必须在决定借贷前仔细分析计算，确认投资产生的效益必须大于贷款的开销，否则就是不良借贷。

投资风险在可控制范围内

有些投资项目不是很稳定，风险很大，这时要分析计算自己的风险究竟有多大，自己是否可以掌控，一旦出现变数我是否还有能力还贷？比如借贷炒股票，期货风险很 大，自己没有方法能力控制局势发展。西方社会一般不提倡借钱投资股票，期货。澳洲一个说法是“你只能拿你平时用不着，输掉也不影响你生活的钱去炒股” 而不是拿你的生活费，买住房的钱去炒。而买房就不一样，房产升值稳定，即使有些短期的价格波动，房子还在，你自己住在那里，什么都不怕。 而不像股票一个股下跌可能跌得什么都没有。

自己有偿还能力

一般而言，需要关注两个指标，一是家庭的资产负债比率，即家庭债务与家庭资产之比；二是每月还贷比，即每月还贷额与家庭月收入之比。两个指标在50%以下是安全的，保守一些，则控制在30%左右。

怎么做你能融到更多的钱？

A级银行和B级lender, 总有一家可以帮到您。（ 包括大财团的私贷）-如银行愿意借给你这是首选。利息低，又不欠人情。一般银行也不会向你提前还款，除非你自己要求。

生财首先要有个好的理念。其次要用被证明了的成功方法。借钱生财是用借别人的钱加上自己的知识，眼光，胆魄来加速达到你的财务自由。人生的初级阶段是为钱而打工，但人生的高级阶段是让钱为你赚钱，尤其是善于利用他人的钱来为你赚钱。这样你的成功不再局限于你有限的资本。

借钱投资增加你的资产持有的最快，最有效地办法。当然在做这一事情以前，你要三思，做好你的准备，积累你的知识经验，确认你投入的项目是为你带来丰厚收益的。要不然借贷既能放大你的收益，也能放大你的赔本买卖。

作者: Sally Han Mortgage Alliance资深房产理财顾问， 全职房贷经理
电话：647-328-2896