–Sally Han 房贷专栏

目前多伦多的房市还是一派热火朝天的场面。笔者的客户里，的确有一部分客人被卡在首付不够的困境之中，眼睁睁地看着心仪的房子被别人买走。还有的客人，从亲戚手里借完首付以后，才打电话给我询问RRSP借款事宜。

首付不够如何筹措？

除了找亲朋好友，还可以利用信贷额度，二次按揭也是解决之道。但无论信贷额度还是二次按揭，借款利率都相当高，有一定风险。

其实联邦政府的“首次购房计划”(Home Buyer Plan，简称HBP)，就是一个不错的首付筹措手段，五年无房即符合首购条件。

按照HBP首购计划，如果你是首次购房者，则可以从你的RRSP供款中提取最多25000元作为首付。如果你和配偶一起买房，且配偶也是首购一族，那你们就能凭空多出5万首付。

而且取出部分不用上税，RRSP空间也不损失，只需在15年内分期还清即可。该计划也适用于建房。一般来说，RRSP裡的钱需存够90天才能提取。

符合HBP最重要的条件就是，你必须是首次购房者。一般人认为，从未买过房子的才可以称之为首次购房，其实不仅如此。按照加拿大税局HBP条文规定，只要你过去5年内无房产，也可以算是首次购房。

具体规定就是：以提款这一年往前推4个整年，以及提款之日起往前推31天，在这两段时期内，如果你曾拥有房产，你就不符合首购者条件。第一段时期是指你在过去5个年头内均无房产；第二段时期则是说，你不能在买了房子超过一个月后才完成RRSP提款。

HBP给出如下例子：

2010年，保罗卖掉了他的主要居所，住进了一处出租公寓。同一年，他遇到了珍妮，两人在保罗的出租公寓同居。珍妮之前一直住出租屋，从未有过自己的房产。

两人于2013年结婚，并打算购房。他们想从各自的RRSP帐户中提款以筹措首付。由于保罗在2013年往前推4年之内拥有房产，因此他不符合首购者规定，不能于这一年申请HBP计划。他必须等到2015年才能申请RRSP提款。

相反，由于Jane 此前一直没有自己的房产，也没有在保罗之前曾拥有的房产裡居住过，因此她完全符合首购者条件。

残障人士无需符合此条件

HBP计划也有例外，即如果你是残障人士(Person With a Disability)，想购买一处更方便，更适应自己需要的住处，则不受此首购条件限制。如果你为残障人士买房，或资助残障人士买房，RRSP提款也不受首购条件限制。前提是，该残障人士必须是你的血缘亲属，婚姻或同居伴侣，以及收养子女等。

提款有程式，不遵守被征重税

不要以为RRSP是你自己的钱，你就可以随便取。你必须严格遵守有关程式，否则提取款将不能享受免税。星报最近就报导了这样一个例子，未通知银行，擅自取款付首付，结果被征税5000元。

苏珊(化名)于2011年购买了一个一卧室公寓。由于该公寓靠近地铁，吸引众多买家抢Offer 。苏珊最终以407000元胜出。这个价已超过叫价，超出了她的支付能力。为了避免购买房贷保险，她必须筹出20%的首付，于是不得不动用RRSP房屋首购计划。

在交割前2个月，她从两个银行的RRSP帐户裡取出13000元用于首付。未曾想等着她的是一张5000元的税单。原来苏珊在提款时，并未通知银行她取款的用途。这是她犯的第一个错误。而其实她只需上联邦税局的网站，流览Home Buyer’s Plan，照着指示一步步做就行了。

RRSP提款条件：

* 你必须是加拿大公民居民(Resident of Canada)
* 你必须是首次购房者
* RRSP供款必须在RRSP帐户中存足90天，才可用作首购计划提款
* 一般来说，你不能从锁定(Locked-in)RRSP帐户或集体(Group)RRSP帐户中提款用以HBP计划。
* 所购房屋必须用作主要居所，而且一年之内必须入住。
* 所有提款必须在同一日曆年(Same Calendar Year)收到。
* 在提款用作首付之前，不能已拥有该房产超过30天。
* 提款后，必须在次年10月1日前购买或建造完房产。
* RRSP提款必须在15年内分批返还，亦即每年还款1/15。若当年还款不足，不足部分将纳税。

首购计划提款步骤

步骤一：确认你符合HBP提款申请条件；
步骤二：填写T1036表格，即首购计划RRSP提款申请表，Home Buyers’ Plan(HBP) Request to Withdraw Funds from an RRSP；
步骤三：将填好的Form T1036表提交给RRSP发行机构(Issuer )。发行机构将填写该表的Area 2 ；
步骤四：从RRSP帐户提款；
步骤五：发行机构将寄给你T4RSP, Statement of RRSP Income表格，显示你的提款数额；
步骤六：从提第一笔款那一年算起，一直到你还完最后一笔提款，每年均需提交税局一份收入税及收益返还表(Income Tax and Benefit Return)；

首先你必须填一份Form T1036的表格，该表格可从HBP网站下载。然后将填好的表格交给你RRSP的发行机构(如该案中的两家银行)。发行机构随后会送达你一份Form T4RSP表格，显示你在HPB首购计划下可提取的RRSP款额。

你在申请退税时必须附上该表格。苏珊犯的第二个错误是，她认为这件事很容易弥补。她咨询了税局的人，对方告诉她，只要两家银行重新补发她T4表，就可以取消5000元的税单。

但是，当她找银行要T4表时，一家愿意出，另一家却明确拒绝。在这类事情上，银行有权做出自己的决定。拒绝向她补发T4 表的银行称，如果她是在本银行做的房屋贷款，补发没有问题。

否则没有记录可查，银行不能确定该款项的用途。苏珊抱怨，这是她自己的钱，政府为什么要染指？这是她犯的第三个错误。是你的钱没错，但这部分钱你没缴税。你没按规定、取用，当然要补交税款。

在加拿大的投资品种中，有许多只能在一种特殊的退休储蓄帐户中操作。该账户叫做自我管理的账户(Self-Directed Account)。这种投资账户会提供给投资者最大的权限，使他们在投资时能够自由地做出多种选择。

那么拥有一个自我管理的退休储蓄帐号，对投资者来说， 有什么好处吗？你可以用房屋贷款的形式，从其他人的退休储蓄金里，借到供你投资地产的基金。所借到的钱，是以你现有的或将要拥有的房产做为抵押。所以对于 R R S P拥有者来说，风险是比较小的。对于普通的借款者来说，可以借助Mortgage Broker来操作。但是如果你知道如何操作，自己也可以申请。

从其他人的RRS里借房屋贷款，实际上和私人贷款的性质是一样的。

在了解了从RRSP中借房屋贷款的优点以后，我将简略的介绍一下RRSP房贷的种类。一般来说，RRSP房贷有两种。可以在自我管理(Self-Directed Account)的退休储蓄帐户中操作：* Arms length; * Non-arms lengths.

在这里，Arms length指的是借款人和提供资金的人的亲近程度。例如，一个借款人如果向他的兄弟、姐妹、子女或配偶借款，那么这种方式称为Non-Arms Length的借款。如果是向朋友、陌生人、叔叔伯伯、姑姑姨妈、表兄弟姐妹、堂兄弟姐妹等借款，则称为Arms Length的借款。

无论是Arms Length, 还是Non Arms Length RRSP的借款，都必须有金融机构来管理。金融机构作为RRSP资金的信托者，代表储蓄金持有者来操作资金的使用。让我们来看下面的例子：

Tony有一笔RRSP存在A金融机构的自我管理Self-Directed的帐号中；Mike准备买房产，现在在找房屋贷款；Tony的金融机构A代表Mike将他的RRSP作为房贷Mortgage借给了Mike去买房。

这种借款方式属于私人借贷，形式比较灵活，可以在以下几种情况下考虑使用：

1、买新的房产。例如：Tony将他的RRSP借给Mike去买房。Mike可以用Tony的RRSP作首付款或者是房贷Mortgage； 2、重新贷款Refinancing。例如：Mike要做Refinance, Tony可以用他的RRSP借给Mike用于Refinance。Mike可以用重新借到的房贷去做房屋装修和购置新房； 3、卖房。例如：Mike要买Tony的房子，但是贷不到款，Tony可以把自己的RRSP借给Mike做房贷(Mortgage), 以便购买自己的房子。

当然在借RRSP房贷时，借款人需要考虑自己的偿还能力。一切需要量力而行，如果自己有足够多的RRSP，也可以考虑将钱借给自己，作为投资房产的贷款。这种方法叫 Non-Arms Length RRSP Mortgage。对于财务状况较为复杂的个人或家庭，建议先询问了解自己的会计师，或联系笔者。

作者：资深的房产理财顾问，Mortgage Alliance全职房贷经理 Sally Han
查询电话：647-328-2896