加拿大认可按揭专家协会（Canadian Association of Accredited Mortgage Professionals，简称 CAAMP）的数据显示，加拿大约有9%的借款人会在按揭合同到期前解除合同，然后进行再融资。从这个数据来看，贷款的提前解约问题是个不可忽略的话题。

从挑选按揭合同的角度来讲，罚金的多少是最为关键的问题。借款人有责任仔细阅读按揭合同的所有细则条款，律师们也应该向客户解释合同的各项规定以及罚金的收取条件。一些人买房时过于情绪化，他们只顾得为新房激动，而忽略了按揭合同的细则，有的甚至懒得询问合同的具体事宜。

目前一些借款人过于关注如何获得更低的利率，而忽略了合同的期限规定，日后他们很可能会为此付出金钱和法律上的代价。银行A级lender最近推出了 一款利率低至2.89%的五年期固定利率按揭产品，吸引了很多借款人的眼球，但很少有人注意到这款产品有一个严格的限制条款——除了出售房产这一情况之 外，借款人有3%对贷款总额的罚款。

罚金的计算方式

金融机构收取按揭罚金的目的是弥补提前结束合同给贷款人带来的损失，因为提前解除按揭合同意味着金融机构无法继续获得利息报酬。浮动利率封闭式按揭合同的罚金规定较为简单，通常为三个月的利息。相比之下，固定利率封闭式按揭合同的罚金规定要复杂得多。

固定利率封闭式按揭的罚金有两种计算方式，一种是三个月的利息，另一种是所谓的息差罚金。

有些时候，息差罚金按贷款合同的期限来计算，另外一些情况下，息差罚金会按照按揭摊还期（最长可达25年）来计算。

从理论上说，息差罚金代表的是借款人获得的利率与贷款人重新放贷所给出的利率之前的差额。息差罚金应该以合同的剩余期限为基础进行计算。如果某个借款人持有五年期固定利率按揭，并在按揭到期前两年解除合同，那么贷款人就应该用两年期固定利率来计算息差罚金。

减少罚金的方法

如果你无法避免解除按揭合同的状况，那么可以通过几个方法来减少息差罚金。如果借款人拥有提前还款特权，可以在解除按揭之前以合同允许的最大额度进行提前 还款。举个例子来说，如果借款人持有一份总额为500,000元的按揭贷款，合同规定每年最大的提前还款额为贷款总额的20%，那么借款人可以在年末提前 偿还100,000元，然后在来年年初再次偿还100,000元。当然，这么做的前提是借款人拥有足够的现金。

如何计算息差罚金？

计算方法是影响罚金额度的最重要因素。如果贷款人用按揭资格利率或者挂牌利率来计算，罚金的数额就会很高。

举个例子：我们原来的5年定期固定贷款还有3年才到期，如果现在就换成低利率的5年定期固定，我们要交给原来的银行多少解约罚款啊？

我们现在签一个5年的定期固定贷款， 合同中的IRD是什么，如何计算？

首先，第二个问题里的IRD （Interest Rate Differentials）和第一个问题里的罚款是一回事。

接下来，就第一个问题简单介绍如下：

1. 需要看当时解除合约时贷款额是多少？ 我们这里给出一个数字，比如 $250，000。

2. 我们改变银行是要换取低的利率，这个利率的差值是多少呢？ 比如原来5年利率是 3.5%，现在的是2.79%，差值是3.5-2.79=0.71%。

3. 原合约还有几年？ 问题1 中是3年。

简单的计算是：$250，000 X 0.71% X 3 = $5，325

当然，这只是一个简单的计算，并不是最后实际的数字。如果原来是浮动贷款，算法又有不同，另外，里边还会有很多变数。

解除按揭前应咨询几个问：

1.合同中包含什么样的罚金条款？

借款人在签署按揭合同之前就应该对罚金条款了如指掌。即便你在买房时不打算换房，也不打算再融资，调查数据仍显示加拿大约有9%的借款人会在按揭合同到期前进行再融资。

2.是否可以转移按揭？

一些按揭产品的可转移性很强。一些产品允许借款人在出售房屋后将按揭贷款转移给房屋买家，或者转移到借款人新购入的住宅上。一般情况下，转移按揭的费用比解除按揭的罚金低很多。

3.是否可以更换金融机构？

一些银行规定，除非业主出售房屋，否则不得解除按揭合同。也有些银行规定借款人只能在本行内部进行再融资。

4.合同中包含什么样的提前还款特权？

大额整付特权允许借款人提前进行大额还款，这意味着贷款余额会大幅减少，罚金也会随之下降。

作者: Sally Han Mortgage Alliance资深房产理财顾问， 全职房贷经理
电话：647-328-2896