如果你问目前市道下什么物业类型最难卖，十有八九经纪们会告诉你，目前Condo最难卖。可以毫不夸张地说，任何一个CONDO楼盘，同时在卖的单元都有数十个，而一个月能成交的单元不过1-2个而已，甚至有一些CONDO楼盘，最近两年在卖的，卖过的记录上百条，但两年来竟然从来没有一个CONDO单元成功卖出过！

为什么CONDO会则这么难卖？肖郎认为有以下三个主要原因：

1、供求关系失衡。据报道，大多伦多是整个北美包括美国在内的在建CONDO数量最多的城市，在利益的驱动下，开发商们竭尽所能去申请建更高的楼盘更多的CONDO单元，目前的在建和即将要建以及正在收楼的CONDO,以肖郎自己的测算至少还需要5年时间才可能慢慢消化完毕，从而达到一个供需平衡。

2、“炒家”的降低售价的亏损离场。由于许多CONDO发展商销售不畅，他们在加大推广宣传力度和提高给买方经纪佣金比例的同时，也开始以各种方式限制“炒家”在收房前卖出。最近肖郎成功帮一个卖家位于DOWNTOWN的楼花寻找到一个真正的用家买家，想压迫签转得到开发商的同意，但开发商就是百般刁难，说虽然合同里说允许转让，但在开发商没有卖掉95%之前不允许转让，开发商说目前卖掉了92%，什么时候能卖到95%他们也不知道，但这个CONDO单元9月份就要CLOSING了，我的卖家如果不能签转这个恶CONDO单元，她就必须去小银行贷款才能CLOSING这个房子，这样只要以CLOSING，亏本她也只好卖掉这个CONDO单元。

3、银行对于CONDO贷款审核日趋严格。因为银行已经意识到大多伦多的CONDO单元的系统风险较高，一个是供大于求，二是许多CONDO定价对于银行而言过高，三是出租完全不能COVER各种费用。肖郎有一个各大银行的“黑名单”，上面我们可以看到有部分CONDO楼盘，5大银行拒绝为其提供贷款。肖郎有一个客户本来银行同意他付25%首付即可，现在临近收楼，银行突然将首付比例提高到50%，否则补给提供贷款。在这种情况下，许多人发现买价值更高升值更高的独立屋可能实际动用的首付比例还更少，转而去买独立屋了。而且这样的银行政策也提高了买CONDO的买家的资金门槛，买家变得更进一步稀少。

既然CONDO那么难卖，如果要卖的话，怎么做呢？作为大多伦多地区首屈一指的首席华人经纪，肖郎同时在卖的房子数量突破40家，肖郎相信没有其他经纪在售房子数量能够超过肖郎，其中也有一定数量的OCNDO。下面就肖郎最近卖出的不同类型的CONDO单元和大家交流一下如何逆市卖CONDO的心得：

1、卖CONDO一定要抢跑道，赢在起跑

现在市面上的CONDO竞争挺激烈的，有时候一个楼里相同的户型半年时间10个只能有一个能卖掉，其他的9个都是在“打酱油”陪卖的。卖 CONDO就象一场群众马拉松比赛，参与的人刚开始太多，但能到达终点的并不多。即便你有实力，但刚开始不能尽快从一大堆人里脱颖而出的话，估计很快就没戏了，因为其他的人可能会踩掉你的鞋子甚至会因为别人摔倒把你阻隔出局。

2、卖CONDO如选美，靓女自然得分高

80%的买家会因为第一印象而对某个CONDO单元有特别的好感，如果再加上定价精准，则有可能让买家感觉超值从而做出购买决定。清洁、扮靓、STAGING，对于大部分CONDO而言仍是可以加分和吸引更多买家的。另外，房间的布置应尽量去掉过于个性化的特征，个人的生活痕迹过重会让其他的买家顾虑和犹豫。另外，旧的CONDO回报最高的工作就是新刷室内油漆，往往是一千几百的花费(专业粉刷) 收回的是房价卖高数千元甚至过万元，。还有，华人房屋通常会有一点炒菜的油烟味。售房前可用毛巾沾白醋擦试所有炉头烤箱和厨柜，尽量除去油烟味，也可用香味蜡烛先薰几个钟头，冰箱里可放一只切开的柠檬。甚至，新打浴缸和洗手盆边的白色硅胶边条，立刻让浴室显得年轻几岁。另外，华人买家更中意木地板的CONDO，而不是地毯。

3、找到最想要的用家是真本事

在CONDO的买家里，真正有强烈购买欲望和能出超过卖家的心里底价的还是用家。所谓用家，就是真正买需要使用的买家，不管市场淡旺，甚至价位贵一点或便宜一点对他们的购买决定影响都不大的那一类人。新移民是最有购买力的用家。

4、有优点卖优点，没优点卖特点，没特点卖缺点

最近一段时间，肖郎既成功卖掉过DOWNTOWN的多大附近的CONDO,其主要的卖点就是其优点，就是位置和户型；也卖掉过RICHMOND HILL和MARKHAM的三类地方的低层低密度CONDO，其主要卖点就是其特点，近超市和餐馆，管理费全包，近公园等，适合老年人养老。

作者：地产经纪：肖郎
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