现在房地产市场那么火爆，但CONDO库存数量却创造了21年来的新高，CONDO和独立屋呈现出冰火两重天的格局，为什么会这样？肖郎认为原因有很多，主要有以下四点：

1、在建数量太多，供过于求。据报道，大多伦多是整个北美包括在建CONDO数量最多的城市，在利益的驱动下，开发商们竭尽所能去申请建更高的楼盘更多的CONDO单元，目前的在建和即将要建以及正在收楼的CONDO，以我的测算至少还需要3年时间才可能慢慢消化完毕，从而达到一个供需平衡。可以说目前CONDO市场仍然是供大于求。虽然一些开发商已经知道供过于求，但无论如何，开发高层CONDO还是比做其他用途的开发赚钱的多。所以，再供过于求他们还是会开发CONDO。

2、投资客和“炒家”离场。由于许多CONDO发展商销售不畅，他们在加大推广宣传力度和提高给买方经纪佣金比例的同时，也开始以各种方式限制“炒家”在收房前卖出。

3、越来越高额的管理费用。在加拿大购买公寓之类的共管式物业，每月要缴纳数额不等的管理费，有的只要一、两百元，有的可能上千元，视物业大小与公共设施多寡而定，若遇到建物有不正常损坏，需花大钱维修，业主可能还要摊付额外费用。以多伦多为例，室内面积1000平方英尺的公寓，每月管理费平均已达590元，昂贵的管理费也影响到公寓售价，有些管理费特高的公寓，转售时乏人问津，Condo变成Con-Don’t。

4、银行对于CONDO贷款审核日趋严格。因为银行已经意识到大多伦多的CONDO单元的系统风险较高，一个是供大于求，二是许多CONDO定价对于银行而言过高，三是出租完全不能COVER各种费用。有一个各大银行的“黑名单”，上面有部分CONDO楼盘5大银行拒绝为其提供贷款。银行政策也提高了买CONDO的买家的资金门槛，买家变得更进一步稀少。

CONDO难卖已经是不争的事实，所以卖CONDO需要特别的方法和策略。笔者卖掉的CONDO数以百计，一般来说，我会采取以下策略来卖CONDO：

1、卖CONDO一定要抢跑道，赢在起跑

现在市面上的CONDO竞争挺激烈的，有时候一个楼里相同的户型半年时间10个只能有一个能卖掉，其他的9个都是在“打酱油”陪卖的。卖 CONDO就象一场群众马拉松比赛，参与的人刚开始太多，但能到达终点的并不多。即便你有实力，但刚开始不能尽快从一大堆人里脱颖而出的话，估计很快就没戏了，因为其他的人可能会踩掉你的鞋子甚至会因为别人摔倒把你阻隔出局。

2、卖CONDO如选美，靓女自然得分高

80%的买家会因为第一印象而对某个CONDO单元有特别的好感，如果再加上定价精准，则有可能让买家感觉超值从而做出购买决定。清洁、扮靓、STAGING，对大部分CONDO而言仍是可以加分和吸引更多买家的。另外，房间布置应尽量去掉过于个性化的特征，旧的CONDO回报最高的工作就是新刷室内油漆，往往是一千几百的花费(专业粉刷) 收回的是房价卖高数千元甚至过万元。华人房屋通常会有一点炒菜的油烟味。售房前可用毛巾沾白醋擦试所有炉头烤箱和厨柜，尽量除去油烟味，也可用香味蜡烛先薰几个钟头，冰箱里可放一只切开的柠檬。甚至，新打浴缸和洗手盆边的白色硅胶边条，立刻让浴室显得年轻几岁。另外，华人买家更中意木地板的CONDO，而不是地毯。

3、找到最想要的用家是真本事

在CONDO的买家里，真正有强烈购买欲望和能出超过卖家的心里底价的还是用家。所谓用家，就是真正买需要使用的买家，不管市场淡旺，甚至价位贵一点或便宜一点对他们的购买决定影响都不大的那一类人。新移民是最有购买力的用家。

4、有优点卖优点，没优点卖特点，没特点卖缺点

最近一段时间，肖郎既成功卖掉过DOWNTOWN的多大附近的CONDO,其主要的卖点就是其优点，就是位置和户型；也卖掉过RICHMOND HILL和MARKHAM的三类地方的低层低密度CONDO，其主要卖点就是其特点，近超市和餐馆，管理费全包，近公园等，适合老年人养老。

5、卖学区卖环境

相比较学区房独立屋动辄百万的高售价，同样是学区房的CONDO要便宜许多。

6、选对时机

总体来说，夏秋相比冬和春好出售。因为Condo针对的是年轻人市场，学生、上班族比较 多些，4月底开始学生考完试，上班族换工作的高峰期，使得潜在买家产生购房需求。卖家在出售Condo的时候，一定要确保房间内冬暖夏凉，让买家感受到Condo的优点。一般来说，出租的单元相对比较难出手，因为在卖房当中，又多了一个租客的因素，一是需要租客的配合，二还要看租客本身对单元的保养。由于是出租单元，有潜在买家的时候，需要提前通知租客，一般是要提前24小时。如果碰到租客不配合的情况，最好等租客搬走再卖房。

作者：肖郎 HOMELIFE LANDMARK 地产经纪
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