肖郎作为一位成交量巨大的每年成交数百单的专业卖房经纪，在成功买卖的背后也每每感受到客户买房和卖房的不易 ：买上车盘难，因为建筑成本和地价高企，但收入却增加不多，适应价位和状况的中低价房那是一房难求。卖房也难，因为市道变化快，各项成本包括地税、土地转让税、维护费用、中介费用、律师费用等都不便宜，想要卖个高价，尤其是不想被长期折磨要快速卖出就更难。甚至连租房都不容易，业主会要求租客提供许多证明文件，而且一到期就容易被人逼着到处搬家。

买房难，卖房也难，租房特不易，但要说最难的是换房，因为换房一般包括一买一卖一租，或一买一卖一个过桥贷款，或一买一卖同一天CLOSING。一买一卖还包括先买后卖，或先卖后买，同时买卖等情况，一个环节操作失误就会导致卖掉没买进无房可住，买了没卖掉导致还贷压力大甚至买的房子CLOSING不了。

肖郎认为不管短期房价如何变化，但就10年以上中长期而言，房价总是涨的。而且如果不买房就要租房就会产生租房成本，所以对于首次购房买家而言，肖郎建议选择合适的物业尽快上购买“上车盘”是很重要的。所谓的“上车盘”指的就是合适首次购房一族购买的物业，一般来讲房价的涨幅会高于平均工资的涨幅，如果能早点购买“上车盘‘就早点购买，否则”剪刀差“就会扩大。对于首次购买物业的买家而言，购买”上车盘’宜早不宜晚，否则房子涨价的列车一旦开动，工薪族存钱的速度恰似走路无法跟上列车的速度。

但对于换房而言，则要基于当事人的具体状况而定。一般来说，换房包括但不限于以下几种情况：

一换社区，在不同的社区之间转换；

二以小换大，在同一社区里从小SIZE的物业换成大SIZE的物业；

三以大换小，在同一社区里从大SZE的物业换成小SIZE的物业；

四、其他情形。

以上四种情形，尤其以第二种情形，以小换大最难。因为小SZIE的尺寸会以CONDO、有管理费镇屋、镇屋、半独立、LINK、3卧单车库独立屋为主，这样的物业的历年累计涨幅普遍比不上大SIZE的4卧双车库独立屋的历年累计涨幅大。这样在换房的时候，必须要以成功卖掉小SIZE的房子为前提，但大SIZE的房子却并不是那么容易地以合适的价钱买进。

这个时候，怎么去买怎么去卖都成了一个难题，何时去买何时去卖也成了一个难题。先买大房子怕因为财务压力限时要卖最后被迫贱卖自己的房子；先卖小房子怕没有足够的时间在买大房子时谈一个合适的价钱，或者干脆就没有合适的大房子上市。

肖郎首先需要指出的是一般来说，在一个过于火爆的卖方市场行情时虽然有利于卖出，但并不有利于换房。在一边倒的卖方市场中，卖家享有定价权，买家处于劣势，这个时候买家要成功买进一般都要支付溢价。假设买方要支付的溢价为8%，要卖出的小房子和要买进的大房子差价为50万，那么换房就会因为市场行情的原因多支付了4万！

肖郎认为只有在一个稍微偏向卖方市场的平衡市场中才是换房的最好时机，或者一个由热转冷的卖方市场仍算是换房的好时机。由小SIZE的房子换大SIZE的房子一般都需要先卖再买。因为CONDO、有管理费镇屋是比较难卖的，而镇屋、半独立、LINK、3卧单车库独立屋要卖出一个好价钱也需要费一番心思才行。

在一个买方市场上虽然好砍价来买房，但卖出房子会很费周折，等你好不容易花了很长时间终于把自己的房子卖掉了，但可能这个时候整个房市却又悄悄变了味变成了买价没有什么谈价能力了。这样就变成了贱卖高买了，这样换房就会不符合利益最大化的原则。

根据加拿大的税务条列，卖掉自住房是不要缴纳增值税的。所以趁早将自己的自住房换成大房子是比较稳妥的投资。请记住不管目前是涨是跌，房价长期而言永远是下一波比上一波高。

有的时候换房对于一部分人而言并不是在计划中的，比如意外看到并买到一个自己心仪的房子，比如工作的变化，婚姻关系的变化等。这个时候主要的考虑是卖，就是如何卖掉自己的房子？如何卖一个好价钱？如何把一买一卖的CLOSING的时间衔接上？

换一个房子换一种生活方式，如何才能成功？一是把握好时机，二是请好对的帮手，比如要找一个专业的地产经纪，快速卖出高价并成功买进。三是做好资金和搬家的衔接。肖郎最近数月帮助不少于8个业主完成了一买一卖的换房，其中5个业主是同一天CLOSING，免去了多次搬家以及过桥贷款的烦恼，2个业主使用了过桥贷款，1个业主选择了租房过度。

作者：地产经纪：肖郎
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