土地价钱真的是一直上涨的吗？的确，大家知道历史上著名的“多伦多购地”(Toronto Purchase)的故事吗？说的是126年前英国人从土著人手中购得了今天的伊桃碧谷、多伦多市中心、北约克、旺市、国王市等共25.08万英亩的土地，一共才花了7200元！

故事是这样的：1888年8月，英国人和密西沙加8部落的土著酋长在伊桃碧谷河(Etobicoke Creek)的河口正式签署购地协议。英国人用2000块打火石、24把黄铜水壶、120面镜子、24顶花边帽、96加仑朗姆酒和一大卷法兰绒的代价(折合今天的7200块钱)，购得了今天的伊桃碧谷、多伦多市中心、北约克、旺市、国王市等共25.08万英亩的土地。购地合约的签字栏，因为原住民没有文字，所以用鱼鸟形的画押签的字。合约签订后，英国人在这块土地上建成了约克镇，并于1834年改名为多伦多，成为上加拿大省的行政中心;密西沙加土著人则抱着一堆稀罕的欧洲货回了家，也很高兴。因为土著人本来是以狩猎为生，他们认为土地并不重要，而英国人答应土地上的猎物仍然让土著人狩猎所以土著人很容易就答应了。不过，当密西沙加人渐渐从狩猎部落转化为农耕民族，慢慢意识到土地的重要性的时候，就后悔得连肠子都青了。在“多伦多购地”近200年之后，也就是1988年，密西沙加部落正式向联邦法庭起诉，声称自己的祖先被“诈骗”了，要求“退还”土地。其实人们都知道，虽然当时英国人用这幺小的代价买地实在有些坑爹，但是今天的多伦多已经发展成大都市，要“退还”是绝对不可能的，密西沙加人将案子捅上法庭，无非是多要点钱罢了!按说这种200年前的官司，大多数人都是把它当作笑话来看，于是官司一拖就是20多年。不过，到了2010年，联邦保守党政府终于做出了让步，承认当时的购地协议存在不公平，于是又支付了1.45亿，其中密西沙加部落的1700多人每人获得两万元，剩下的则存入基金，用于该部落的长远发展，算是平息了这场旷日持久的口水仗。

而留传至今的25.08万英亩的土地到底值多少钱肖郎相信一定是一个无法计算的天文数字。多到远远超过当今世界上任何一位富豪的资产！为什么大多伦多的土地在126年间价值增长了数以亿计的倍数？因为土地是有限的，而大多伦多地区的人口却一直在持续增长。人多地少，价高者得，自然各方面的要素都会支持着土地价格的抬升。

土地投资回报巨大，但周期也比较长，短时间甚至见效并不明显，很多投资者忍耐不住漫长的等待，往往在“黎明前的黑暗”中卖出功败垂成。还有的投资者属于自满型，见到蝇头小利后即出手套现，往往浪费了宝贵的投资机会。早些年，在多伦多央街附近持有土地的而过早卖掉的人，现在应是后悔莫及的。土地投资的钱一出去，就要有5到10年甚至更长时间的心理准备，如果你的钱近几年还有其它用途，就尽量选择其它投资方向。土地投资蕴含着巨大商机。只要城市在发展、在扩张、人口在膨胀，土地投资就有市场。大多伦多地区前些年是7年一个Block的发展速度，而现在是5年一个Block的速度在扩张，大的财团都提前10年、20年或更长的时间圈地。对中小投资者而言，至少也要看到5到8年发展前景才能去投资。所谓登高望远，如果只看眼前是不适合投资土地的。在大多伦多甚至周边比较热门的地区，真正有发展潜力的土地的投资机会往往可能也会被其他投资者所看中，这就需要投资人需要有决断力，就是抓住和把握机会的能力。决断力的大小每个人差异较大，司马懿一步三计，诸葛亮三步一计，但诸葛亮的决断力稍强于司马懿，故诸葛亮在他们的对决中胜多败少。

另外，需要提请投资者注意的是：由于土地的价值和限制即便在银行看来也难以估价，而且许多土地没有正向的现金流产生，所以许多土地在买卖时难以得到银行的贷款支持。因此，土地投资对于投资人的资金能力是有挑战的。当然，优秀的地产经纪人能够帮助投资人从其他渠道获得资金，但毕竟这都是有一定资金成本的。

相对而言，购买周边有潜力的农业用地比较便宜，如果土地的使用性质改变，其增值的幅度比较大，但是要注意农地可能有农药污染的问题，可能有紧邻绿化保护带的不能变更土地用途的问题，有是否洪涝地不适合居住的问题，有地下河不能用于开发的问题，还有历史文物和考古保护的问题等等。如果这些问题都得到一一验证和排除后，接下来就是需要了解官方规划以及何时政府才有可能考虑接入市政水、电、气以及交通、教育、医疗配套的问题。在这些问题都有了明确的答案后方才可能购买。

很多人认为买地就等于升值，其实是一个误区。买地只有买对了才等于升值，否则就注定输多赢少。就拿大多伦多来说很多土地被省政府定为绿色保护地带(Green Belt)，这个绿色带像一个发卡镶嵌在大多伦多地区外围甚至多伦多市内地区。这些绿色保护区是大多伦多地区居民饮水的发源地和防止空气污染的“绿肺”，因此政府要善加保护，禁止那裡进行大的开发。从地图上看，有很多村镇处于这个绿色保护区内，这些都是在70年代以前已经存在的，但再次翻建和开发就会受到严格限制，许多私人土地也不能随意大规模开发。这就意味著，你即便买下这样一块地，受政策限制未来也不会有很大商机，坐等什么也等不到。

肖郎建议买地投资首先要放宽心态，把回收期放长一些，在市中心的项目一般都在5-10年，在外围周边地区当地政府可能会时间更长。所以买地首先要研究当地的10年规划，看看是否处在省政府的绿色保护地带等，还要习惯与社区居民打交道，考虑到他们的切身利益，优化的社区才会带来商机。另外，肖郎建议刚开始从小项目做起，逐步积累经验。对于规划变更之类的工作，从来不是一个人战斗可以成功的。需要有熟悉城市发展政策的顾问，需要了解当地环境的专家。肖郎作为最成功的华人地产经纪，具有相当扎实的专业知识基础和丰富的实操经验，加之业界人脉极其广泛，相信一定可以帮到有心的投资人。

当然，现在许多华人投资者在WILLOWDALE、NEWTONBROOK、YORK MILLS、UPLANDS等社区买一块地翻建单独一个豪宅是相对简单和容易操作的，只要控制好买地的价钱就好。以后有机会再专门和大家分享一下买地建豪宅的经验和心得。

作者：地产经纪：肖郎
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