在近10来年GTA的房价之所以走出一条完全独立于目前的经济形势的长牛趋势，尤其是每年2、3月份开始的有点愈演愈烈的抢OFFER大战，都是有一些不同于加拿大其他城市特别的因素在起主要作用。肖郎认为这些因素就像激素一样刺激着房价，让房价保持着亢奋难以平静。对于许多尚未购房或者准备购房的本地买家而言，许多人也只有看着越来越高的房价“望房心叹”，看着本来他们应该还买得起的房子却被人买走，这种滋味就像看着自己心爱的人被人抢走一样，五味俱全一言难尽。那么，究竟是谁动了GTA房价的奶酪？下面肖郎为您娓娓道来。

1、非居民和新移民是刺激房价上涨的“急先锋”。一直以来，新移民都是购买好社区和学区房的绝对主力，但最近，持有旅游签证的非居住也越来越多地加入了购房者的行列，甚至大有后来居上的趋势。近1年多来，肖郎卖掉了超过100多个学区房独立屋，肖郎初步统计聊一下，其中有超过7成半的买方经纪是以国语。也就是普通话为母语的经纪。可以想见，这些经纪背后的金主绝大部分都是来自中国大陆的“土豪”“富二代”甚至“过江龙”。在加币对人民币从1:7一直跌倒破1:5的近几年来，GTA地区的房价上涨兑换成人民币不仅没有涨甚至是跌的。这些非居民或新移民的购买力极为强劲做决策非常快，他们买房时的出价不仅会远高过本地人的出价，甚至会高过卖家的期待。2013年肖郎团队曾经带着5个来自华东地区的华人买家在同一个学区买房，在不到3个月的时间里，他们在同一个小社区一共买了超过10个独立屋。有时候连肖郎这样资深的专业人士都觉得价钱出得过高了，建议他们少出一点，他们告诉肖郎，“多出点钱没关系，买到最重要。这样的社区一共也就几百套房，每年买卖不超过50套，我们出的价钱高点，很快其他人就会跟进，价钱就上来了，价钱一上来卖家就会惜售，这样我们反而更安全。你再过几个月回头看我们的价钱就不高了。”现在回头看，才1年多时间他们都有了账面30%左右的涨幅了。一些本地人觉得这些非居民和新移民出了高价来买房，感觉他们比较傻，其实这些有钱人都是人精，只是精得看起来有点“傻”而已。你看他们出高价，但他们基本不碰其他类型的房子，主要就是买好社区的学区房。因为需求旺盛、有卖点、自己需要也容易出手给后来人。

2、银行放贷的“扇风点火”。加拿大的房市有6万亿的银行贷款在里面，银行每年从中获得至少1500亿的存贷差收益，这也是目前银行的EASY MONEY。许多银行对于非居民的贷款比本地人更容易。据肖郎所知CIBC银行就可以给非居民提供一套高达65%的贷款，基本不带附加条件。有些银行还可以接受POA的委托授权书，一些灵活的律师行也把分支机构开到了中国内地，这样非居民买家甚至人都不用来就可以委托亲友或经纪来购买加拿大的房产了。许多中国的银行也都开到了GTA地区，部分中资银行甚至可以用在中国国内的资产做抵押就可以贷出首付款和房款。有些本地著名建筑商甚至接受中国的商业银行的信用卡来付款。2014年下半年，肖郎接待了一个来自中国的商业访问团，在多伦多市内游览期间看见一个楼盘展销，其中一个从未来过加拿大的非居民客户当即决定在多大附近买一个CONDO单元以备日后孩子可能来上学使用。了解下来，他的女儿还只有9岁还在读小学!当时他身上连100元加币都没带，也没有支票，只有信用卡。肖郎正发愁怎么买呢？这时候开发商代表一个金发碧眼美女过来了说可以刷信用卡。肖郎开玩笑问到说我也可以刷信用卡买一个吗？美女说，你的不行，你没看到他的是最高级别的黑卡吗？

3、各级政府的表里不一，表面反对房价上涨，暗地却乐观其成甚至坐收渔利。联邦收紧了投资移民政策和提高投资移民申请的门槛，但同时放宽了10年旅行签证的门槛，现在很容易就能申请到10年签证。许多非居民的购买能力一点都不比新移民差，而且人数更多，2015年起澳大利亚已经禁止非居民买房了，肖郎估计加拿大总有一年会禁止非居民买房，否则非居民买房就象游龙过江，巨大的游资进出对本地房地产市场和经济的短期刺激和长期负面影响是不可小视的。银行一方面收紧了本地人的贷款门槛，另一方面又降低了利率，还有就是放松了对非居民、新移民和留学生的贷款政策。
在土地供给方面：多伦多市内土地紧缺，但正在紧缩公校资源，拟对使用率在40%以下的公校进行合并，换句话说，多伦多市内许多使用率过低的公校连同土地都会被卖掉来用于房地产开发。这种做法无疑是短视的，因为如果哪天社区里的人数增加了孩子变多了，可是学校都已经被卖掉了，这些孩子也只好被迫挤一挤了。万锦市有一定的农地储备，现在woodbine以东许多农地正在加速进入房地产市场，万锦市政府对于农地转住宅用地极为政策极为宽松。以著名的16TH/KENNEDY东北角的UPPER UNIONVILLE 社区为例，这大约100多亩的农地上被批准建了3000多个freehold的独立屋、半独立屋和镇屋，仅城市发展费一项，万锦市政府就在这个项目上收取了1亿多的费收，还有HST也是近亿元。而列治文山农地不多，多森林和山地及公园，比较离谱的是列治文山市最近数年来一直在出卖公园用地和山地，肖郎曾经咨询过某议员，得到的回复是列市人均公园用地远超周围其他市镇，所以在这方面政府是有意向退部分park为住宅的。所以，经常会在列市看到一个小灌木丛变成了一个房地产项目。当然,列市对于应该保护的绿化带和保护区还是严格禁止开发的。

4、地产从业人员的推波助澜。整个GTA地区有近4万名地产从业人员，其中90%是买方经纪。大家都知道买房是永远买涨不买跌。所以，买方经纪在任何时候都是看涨的，因为职业使然。因为要生存、要发展、要赚钱，如果都没人买还能做下去吗？当然，在任何时候说房价会涨这句话本身也没问题，因为房价不是涨就是跌，就算是跌了也有再涨回来甚至更高的一天。而另10%的经纪是卖方经纪，在一个平衡市或卖方市场里，这些卖方经纪就会设计各种花样翻新的抢offer游戏来刺激更多买家进展和以期待更到更多的售价。抢offer游戏中，一般而言，来参与的人越多，最后超出叫价的出价也越高。参与者数量就是分母，分母越大某一个买家得到的概率就越低，想要得到的买家就只能出更多的价钱才能买到。

作者：地产经纪：肖郎
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