很多时候这些卖不掉的房子并非差房子，反而有一部分恰恰是很好的房子，最后却因为种种原因被耽误和阴错阳差无法卖出。

“没有金刚砖，不揽瓷器活”，肖郎在屡屡创造卖房“神话的同时，潜心研究究竟是有哪些因素会影响到房屋的卖出呢？

1. 50%的卖房输在客路上

如果一个卖房经纪拥有的直接买家更多，尤其是购买力强劲且必须限时买进的买家更多，那么这个卖房经纪在买家驱动方面会卖得更快，价钱也会更高一些。
作为一个卖房经纪，你想要尽快卖出，首先就必须要让更多的人知道你所卖的房屋，而且要在买家地一次看房时让买家觉得房屋是值这个价钱的，或者是价值超过价钱的。

所以，拥有更强大的合作经纪互动圈并且能在第一时间能够将房屋信息通过各种互动方式主动到达合作经纪的卖房经纪，无疑可以在更短的时间内获得更多的买家看房。

很多房屋是相似的，有一些甚至可能几乎是一模一样的。有的卖掉了，也有的卖不掉，有的甚至多次降价贱卖也卖不掉，它的问题可能出在卖房经纪的客路上。大家都知道现在有管理费的TOWNHOUSE和CONDO难卖，在某个楼盘从2013年至今有40多个单元在卖，但只卖出3个单元，而这三个单元恰恰都是肖郎卖出的，可以说肖郎强大而独有的客路是最关键的因素。

2. 定价不准使很多房屋错过了在第一时间卖掉的好时机

很多时候房屋本身是没问题的，有问题是是卖家的期望值。每一个卖家对自己的房屋是有很深的感情的，所以对待自己的房子就象对待自己的孩子一样，往往认为自己的房子是最好的，所以对自己的房屋定价往往会不那么客观，往往会高出市场价或者取一个市场价的最高价。这个时候，如果再遇上一个火上浇油的专业性不强只想先抢到LISTING生意再说的经纪，再将房屋定价比这个卖家所想的价钱还要再高出许多，那么这样完全脱离市场价的房子无人问津或少有人看，或者看热闹的人多但有兴趣的人没有都是再正常不过的现象了。所以肖郎认为对于专业卖房经纪而言，正直和不说假话不仅是一种品格更是一种能力，为了自己的生意误导卖家但最后不能卖出的经纪往往让卖家付出巨大的机会成本。

3. 沟通有问题

房屋买卖在大多数情况下需要通过买卖双方的经纪来达成，在这里面做决策的是买家和卖家，对决策有较大影响的是买家经纪和卖家经纪，但是这一切又不是孤立的，其他竞争卖家经纪对我们所卖房屋的负面信息以及周围人群都会影响到房屋是否能成功卖出。作为一个卖方经纪，需要有能力和各种各样的买家和买家经纪打交道、传递相关信息并把控局势。而买家和买家经纪还会对卖家所卖房屋的社区、学区、交通、位置、配套有各种各样的担心和疑虑，也会对这个房屋的土地价值、房屋大小、室内格局、装修升级、潜在问题以及和附近正在售卖的房屋相对的优缺点有着和卖家完全不一样的出发点和看法，这就需要沟通，需要站在买家的角度来诠释所卖房屋的优点和特点，从而达到让买家和买家经纪认同进而购买的目的。卖房经纪在沟通方面往往有以下的问题：一是专业性不够，由于种种原因和限制，一些卖家经纪一问三不知，对于买家的疑虑并没有进行很好地解惑，反而更使对方退缩了；二是不能理解买家说服力不够，买家不一定会直白地把自己的想法告诉卖家经纪，所以他们会有伪装和声东击西，由于成长文化上的差异，没有洞察力的卖家经纪甚至不能知道买家的兴趣点在哪里， 当然就无法通过沟通打动买家。

3. 广告宣传不够，传递信息给到买家的途径有限或卖房策划不行

98%的经纪都依靠MLS系统来卖房，但 MLS系统也越来越不是那么有效了。原因很简单，因为每天新上的房源太多，买家还没有机会留意到你的房子就被沉没到其他的房源下面去了。看起来都差不多的房源，也近似的定价，房源也很多，对于买家而言，很容易忽视掉我们所卖的房源的存在。如果有一个经纪，除了MLS以外，他有强大的中英文媒体的宣传，有自己的电子宣传系统到达这个社区的活跃买方经纪，也有平台可以直接宣传给潜在的直接买家，当然就会卖的又多又快又好了。这个经纪就是肖郎。强大的广告宣传和自有客路对于卖房经纪来说不是万能的，但如果没有广告宣传支持和没有自有客路却是万万不能的。这就是为什么顶级卖房经纪那么少的原因，只有0.1%不到的人能成为畅销的卖房经纪，因为强大的广告宣传和自有客路是需要大量的资金支持的，肖郎在这方面每年的花费早就超过了90%的经纪一年全部的佣金毛收入。

作者：地产经纪：肖郎
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