现金流（Cash Flow）

现金流就是指在一段时间，或者一个项目，收入或者流入的现金减去支出或者流出的现金的结余。例如月现金流，到了月底，仍然有现金结余，你的口袋鼓了起来，就是有了正向现金流；反之，就是负向现金流。现金流是生意上重要的财务指标，如果不断有正向现金流，那么这个生意至少可以保证短期内持续健康发展。

现金流不反映了真实的收支状况。从家庭收支的角度来说，只要你使用了信用卡，那么这些开支往往不会在本月的现金收支中体现出来，而是延迟到了实际结算的时候。而从生意的角度来说，因为有了应收帐目和应付账目的影响，情况更加复杂，大部分生意都以信用的方式结算，有可能账面上是盈利的，因没有及时收回应收帐目而出现了负向现金流的情况，最终消耗了现金贮备，只好申请破产。

现金流对房地产投资非常重要

大多数房地产投资者，专注在资本增值投资。而专业房地产投资者，专注在现金流投资。

房地产投资的魅力就在于投资者从房地产投资中获得稳定的被动现金流收入，也就非工作收入，纯粹的用钱赚钱。正因为不用你亲历亲为，把投资者从工作中解脱了出来，不再为了工作收入而奔波。正所谓无为而无所不为。

获取正向现金流对房地产投资非常重要，投资者避免了受到房地产价格周期性起伏的冲击，全力专注在房地产的长期增值潜力，专注在经营房地产生意，获得更高的正向现金流。业余投资者，专注在房地产的增值，一旦市场有所波动，有所下滑，在恐慌情绪下，宁愿损失而退出投资，错过了房地产长期的投资收益。历史数据证明，房地产总体上升的趋势是不可逆转的，除了经济出现极度变化的地区以外，时间往往会修复短期的价格调整。正向现金流为投资流供了最大的保障，因为投资者不再需要不断的填补负向现金流的亏空，手拿鹅毛扇，稳坐中军帐。而长期出现负向现金流的房产，被称作鳄鱼先生，把你的钱包咬出一个无底洞。

加拿大银行都为信用记录好的客户提供Line of Credit的产品，可用于管理短期紧急开支或弥补短期现金缺口，是非常有用的现金流管理工具。

两份现金流报告需要一起看

前面提到，任何投资的基础，首先是掌握个人家庭收入的现金流情况，至少要清楚的知道每月是盈余多少或者亏空多少，这就是一份现金流报告。

在每次购买投资房产之间，投资者必须针对投资目标进行现金流分析，准确的知道所购买的房产每月有正向现金流还是负向现金流，具体是多少。投资者可能拥有一套以上房产，就需要将整个投资组合一起综合计算，总结出投资部分的现金流状况。

最后，将投资现金流放到个人家庭收入的现金流报告中进行分析。这样就能清楚新的投资对象对个人家庭财务带来的影响。而个人财务状况好的投资者进一步可以利用自己大量的正向月现金流酌情贷款进行投资，加速财富积累。

现金流和资产增值

专业房地产投资者专注在现金流投资，但是也不错过资产增值的机会。但是在投资的不同阶段，侧重点有所不同。投资目标是明确的，就是产生足够的被动收入现金流来来取代工作收入，从而可以无忧退休，实现财务自由。由此我们从目标反推，从而制定出一个合理的投资计划。
假定投资者最终需要$3,000~$6,000的月现金流为目标，并投资在现金投资回报最高的公寓楼上，保守估计，现金回报可达到10%~15%左右，那么我们需要三十万到六十万的资本积累来实现此目标。这样我们的投资目标是：

第一阶段

专注在资产增值投资，尽可能选择投资在资产增值潜力最大的地区，保持正向现金流或者基本持平状态。请注意，地区才是推动房地产增值的更本原因，而不是房产本身，所以选择具有最大增值潜力的地区是关键。由于投资者刚刚起步，居民住房是这个阶段投资的必然选择，逐渐扩大投资组合，最终实现资本本金和增值综合达到三十万到六十万的目标，具体由个人目标而定。

第二阶段

有计划地将第一阶段的投资组合卖出，什么时候卖，卖给什么样的买主，怎样将税收降到最小等等，是投资者的主要考虑；或者重新组合银行贷款策略。然后，精挑细选一个产生最大现金流的公寓楼进行投资，认真管理，逐步实现现金流目标。这个时候，该是给自己放一年大假的时候了，自由的感觉真好。

有了这个计划，投资者需要根据每个阶段不同的投资产品，认真学习，精心准备，决不做没有准备的投资！

专栏作者：吴翔–专业房地产投资者，居民住房和小型公寓楼投资专家。
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衷心感谢投资合作伙伴的信任， 让我能够全力专注在Edmonton, Alberta房地产市场。希望更多投资者成为我们的合资房地产投资伙伴，抓住Alberta的百年不遇的房地产投资机会。