投资在哪里？

在哪个城市投资，投资在哪个区域是房地产投资者必然面临的最大难题，至少我个人的经验如此。从自己所在的城市开始学习房地产投资，从投资在具有正向现金流的房产开始投资，最适合于缺乏投资和商业经验的初学者，在这个阶段，从房地产投资中大捞一笔很可能是不现实的幻想，脚踏实地的学习房地产投资的方方面面才是根本。

一旦大家都清楚地认识到，初期的房地产投资根本目标是资本增值；现金流在这个阶段也非常重要，但是更多起到抵抗市场波动，保证长期持有房产的保护功能。

每个投资者都想知道，房地产价值是有哪些因素决定的，从而选择投资在最具有升值潜力的地区。

远程投资

投资者可能会选择投资在其他城市，寻找最大增值潜力。这里想提醒大家，购买投资房相对容易，但管理投资房才是房地产投资者最大的挑战。很多投资者最终成为急于出售房产的卖主，主要原因就在于管理上的各种麻烦。更不用想象，需要跳上飞机，飞行千里处理房产问题。这时，房地产投资经验和商业经验，特别是拥有一个称职的投资团队就变得至关重要了。具备了这些条件，才能不受地域限制，抓住最佳投资机遇。

专注在宏观经济面而不是个人情绪

如果您的投资决策依赖于”我觉得……”或者”别人说……”，那么在投资这个游戏里，你一定是输家，因为您的投资决策为个人情绪所左右，一旦市场上有个风吹草动，非理性行动的结果只能是资金的损失，和对市场的抱怨。

成熟的投资者，根据经济宏观发展方向作出相应的投资决策。只要宏观指标支持投资方向，不管个人的好恶如何，都坚持理性投资。投资的游戏里也没有思想弱者的生存空间。

选择未来而不是过去

一些投资者往往根据一个城市或地区房地产市场历史增长选择投资地区，这往往是误区。房地产市场过去的增值表现根本不能保证未来的增值，成熟的投资者专注在一个城市和地区的未来，而不是过去。只有清楚该地区或者城市的宏观经济发展是怎么样推动地区经济发展，以至于影响房地产市场需求，才能根据宏观经济发展趋势判断出房地产市场发展的趋势。

横向对比

孤立地分析这些经济指标将是无意义的，只有将这些经济指标放到更大的范畴进行对比，在所在地区或者所在国家进行比较，才能找出最具有增值潜力的地区进行投资。

1．银行按揭利率

在低于历史平均银行按揭利率的条件下，更多人能负担房产购置的银行按揭，自然推动房地产价格上涨。很多人认为，较低银行按揭利率必然对投资者有利，其实，虽然投资者的运作成本降低了，但更多的租客开始购置房屋，造成了更高的出租空置率，利弊相互抵消。相反，较高银行按揭利率，推动更多的人租房，降低房屋出租空置率，从长远的角度，对投资者有利。

低利率对于短期购买然后卖出的人来说比较有利，而对长期持有的投资者，较高利率被证明是有利的。

加拿大银行利率参考点：http://www.rbcroyalbank.com/rates/prime.html

2．个人收入增长

个人收入增长，特别是在支付家庭固定开支以后的可自由支配收入的增长，对房地产投资是非常重要的宏观经济指标。投资者必须关注个人可自由支配收入的增长率，当一个地区平均值高于整个地区，以及更个国家平均值的时候，消费者往往选择购买房产或者升级住房，从而导致了该地区的房地产增值高于地区平均值。

个人自由支配收入相关的关键指标：平均收入增长，个人收入税率降低，零售总量增长。

个人收入统计参考点：Statistics Canada, Provincial Government, http://www.taxtips.ca/tax_rates.htm

注：本文参考《Real Estate Investing in Canada》by Don Campbell

专栏作者：吴翔
专业房地产投资者，居民住房和小型公寓楼投资专家。
电子邮件：[email protected]
查询以前刊出文章请访问：bigbook.51blog.ca或星网：Newstarnet.com。