前面我们讨论的影响房地产价值走势的非人为因素，接下来的几个方面是投资者可以直接或者间接影响的一些因素。

8．最大化价值和房产分区投资机会

房地产投资者总是试图创造出好的投资机会，充分挖掘投资房产的最大潜力，这也是房地产投资不同于其他投资的一个重要方面。如果投资者具有必要的知识和经验，可以创造性地改变投资对象的价值和用途。

可以从房产的物理特性入手，例如所在地点和所在房产分区（Zoning），根据市场的需要，适宜的改变房产的用途，从而提升房产的价值。例如，有的投资者看准一个地区的发展趋势，买来废弃的酒店，把它转换成为Condo或者Apartment，发掘出了房产的最大潜力和最大使用价值。

也有人把单个家庭房产改变成为多家庭出租房或者学生公寓，来提升其价值。这一类改建必须在了解当地土地房产分区的规定以及出租房屋的相关法律规定，避免带来法律上的风险。

只有非常少的一部分房产能提供改变用途的机会，而且需要专业知识和充足的资金。

9．批发，然后零售

批发买进商品，然后零售卖出是传统的生意方式，同样适用于房地产投资。

将整个多家庭出租房产甚至整个公寓楼，转变为多个独立的房产然后单独出售，这就是所谓的Condominium或者Stratification。这是一个复杂的过程。其投资原则就是批发买进然后零售卖出。

另外一个方面就是购买在银行强制收房边缘的房产。在加拿大，不容易找到这些信息，房地产投资者就必须熟悉通过市场宣传的手段，吸引这一类卖主。只要本着双赢的原则，投资者既可以解决他人的问题，又能够以低于市场平均价买入房产。

10．Marketing让您的投资鹤立鸡群

房地产投资是一门生意，而市场促销是关键的生意手段。最为一个房地产投资者，掌握Marketing能让您的投资收益超出平均值，一枝独秀。
不管投资者找到焦急的卖主然后低价买入，或者吸引高质量的租客，获取超过市场平均的租金，还是高于市场平均价卖出房产，Marketing是制胜关键。

在市场低迷的阶段，更显示出市场促销的威力，一旦掌握了怎样运用Marketing手段，您的投资必然卓然而立，轻松自如。

11．装修

非常多的房地产投资者就是从低价买房，装修后卖出的方式开始房地产投资。

在上升的房地产市场，会有很多通过装修提升房地产价值的机会。其中的关键在于，装修投资房不同于装修自住房，目的是为了迎合买主或者租客的需要和口味，而不是按照自己中意的风格装修。选择这一类投资房产时，应该专注于外观性的装修，避免结构上的改变。摸索出一套风险低，切实可行的操作体系，随时关注宏观房地产市场大势变化，那么装修投资房可以带来满意的短期投资回报。

12．投机

投资和投机都可以捕捉一些重大的社会经济事件而获利，最大不同在于对风险的认识不同。投机者在投资机会尚未确定的期间就购买相应地区的房产，而投资者等到投资机会确认以后才进行投资。投机也能赚到钱，特别投机在一些机会的早期可能是非常暴利，但是就如我们一再讨论的价值投资观念，投资者应避免投资本金损失的风险，在重大投资机会确认以后，长线投资，稳健获利，这是价值投资的制胜秘诀。

注：本文参考《Real Estate Investing in Canada》by Don Campbell

专栏作者：吴翔
专业房地产投资者，居民住房和小型公寓楼投资专家。
电子邮件：[email protected]
查询以前刊出文章请访问bigbook.51blog.ca或者Newstarnet.com。