怎么样才能让银行总是说“是”

有很多房地产投资圈里的朋友，总是问我，房地产投资第一部应该做什么。我的回答非常简单，搭建你的房地产投资团队。

房屋按揭经纪人就是其中一位重要的团队成员。您或许觉得好笑，按揭经纪人有多重要，不就是买一套房子吗？这样说本身是对的？如果只是买上一两套投资房产，的确不用操那么多心，但是如果您是一位准备买十套，几十套，上百套房地产的投资者，没有银行持续的支持，基本上是做不到的。那么一位按揭经纪人，清楚的知道您的目标，为您筹划房屋按揭贷款的战略战术，最终让大小银行成为房地产投资中的重要支持者，无论购买多少房地产投资，总是听到银行说“是”。

避免灰暗领域

在进一步深入探讨银行按揭策略之前，我们无疑需要指出一个成熟的投资者在与银行打交道的整个过程中，应该避免接触灰暗领域，从宏观长远的角度出发，为最终实现房地产投资的战略目标安排银行按揭计划。

例如，如果您购买的是投资房产，就不要因为一些蝇头小利，就宣称这是自住房，提供给银行或者按揭经纪人不真实的信息；或者是伪造个人收入证明。银行对按揭欺骗的行为是非常重视，为了一套房产，提供不实信息，一旦查出，将对整个计划产生严重影响。实在是取小利，弃大利。

由于有一些投资者，提供了不是信息给银行，获得了贷款，但是最终不能履行贷款责任，出现了坏账，最终给投资者带来了不好的名声。

其实，真正了解了银行和房屋按揭贷款的操作体系，采取相应的操作策略，银行将成为投资成功的最大财务靠山。根本原则就是如实地及时提供所有信息。

从银行的角度

从银行的角度，发放贷款当然是为了获利。但是银行不希望自己的贷款操作由于不实信息带来不确定因素存在。银行更希望能够规避风险，如果不能及时提供详尽的个人财务信息，银行就不能正确评价信贷风险，导致了拒绝提供房屋按揭。

更深入地了解银行操作的规则，即银行按揭审批遵守的原则，制定相应的投资策略，积极主动地满足银行的要求，提供相关的信息和证明材料，将加速和保证银行每次都能批准按揭贷款申请，更重要的是建立起了信任基础。

按揭经纪人

非商业房地产贷款经纪人，是由代理的银行支付佣金，对于消费者来说，没有任何附加的成本。合格的按揭经纪人，真正了解房地产投资的按揭经纪人，更能帮助投资者选择最佳的银行贷款策略，而不局限于某一家银行。

但是按揭经济人实在是太多了，只有非常少的人真正了解房地产投资，并能够提供整体的按揭策略。由于几乎每个加拿大的银行和贷款公司都有个人按揭贷款的上限，和各自不同的专业倾向。同时根据投资者个人的财务状况、长期投资目标，信用状况以及房屋首付资金来源，才能制定出符合整体投资战略的银行贷款。不仅每一次按揭申请都能成功获得批准，而且合理利用个人信用额度，满足长期投资的要求。

不同贷款种类

银行和按揭经纪都是普通人，所以他们都会选择多投入精力在那些容易通过银行审批的按揭申请，　那么审批原则和贷款种类是：

1.常规自住房按揭 – 至少20%首付，银行认为是安全程度最高，最可靠的贷款，非常容易获得批准。

2.高比例自住房按揭 – 少于20%首付，安全不同的游戏规则，必须支付按揭保险，按揭保险的审批比较严格。

3.常规投资房按揭 – 至少20%首付的投资方按揭，由于投资房被视为高风险产品，所以银行审批非常严格。

4.高比例投资方按揭 – 少于20%首付的投资方按揭，对个人收入和信用评分要求都非常苛刻，不利于长期投资策略。

5.常规商业按揭 – 元以上的房产按揭，完全不同的游戏规则，银行侧重于评估房产的收支能力，而不是个人的还贷能力。

6.高比例商业按揭 – 更加严格的审批要求。

7.私人贷款 – 侧重于评估房产盈利能力，而不是个人的财务状况，审批的标准降低了，但是利率比较高。成熟的投资者，掌握财务知识的投资者，善于利用私人贷款，进行按揭组合。

专栏作者：吴翔，专业房地产投资者，居民住房和小型公寓楼投资专家
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