上一次我们谈到了如何将不能抵扣个人税收的个人住房银行按揭转变成为可以抵扣个人税的好的债务，加快银行按揭供款的同时，积极积累个人投资。那么，这个方法究竟多有效？

案例分析

银行按揭：$200,000；利率：6%；分期付款：25年，每月供款：$1,279

Readvanceable Line of Credit利率：6%

假定投资回报：10%，家庭年收入: $100,000，最高税收率：42%。

使用这种方法，在不增加总的债务总额的前提下，总共减税$56,803。将分期付款的25年缩短到了21.5年，同时将投资总资产增加到了$500,961，记住个人债务总额并没有减少，所以付清Line of Credit的$200,000后，家庭净资产$300,961（房屋以外）。

更进一步，可将家庭每年计划投入RRSP的$10,000，用于支付银行按揭本金，然后用增长的信用额度投资，则总共减税$97,679。将分期付款的25年缩短到了10年，同时将投资总资产增加到了$1,761,882，付清Line of Credit的$200,000，家庭净资产$1,561,882（房屋以外）。

如果您意识到了RRSP的弊端， 一次性将个人RRSP取出，例如$30,000，用于支付银行按揭本金，然后用增长的信用额度投资。在以上案例分析的基础上，总共减税$107，172。将分期付款的25年缩短到了8年，同时将投资总资产增加到了$52,183,422，付清Line of Credit的$200,000，家庭净资产$1,983,422（房屋以外）。

适合人群

这种富有创造性的债务转换理财方法，不适用于所有人。

家庭收入低的家庭，这个方法产生的税务抵扣不是非常令人满意，不过从累计投资知识和经验的角度还是非常值得使用。

假定投资回报率10%，其实不是一个非常容易实现的目标，对于大部分人依赖于互惠基金作为主要的投资手段，那么10%的回报在20年的期间都不一定有所保障，同时往往业余选手在市场发生变化的时候掌握不住投资方向而造成损失，所以这个方法也只适合于积极主动自己进行投资操作的人，将自己的未来掌控在自己手上的人，这个方法才能发挥的凌厉尽致。

热衷于RRSP的大众也不适合采用这种理财方法；缺乏财务知识和管理个人现金流的人也非常难以管理Line of Credit的每月供款。

再者，Line of Credit如果用于RRSP投资，所产生的利息是不能抵税的。

怎样支付Line of Credit产生的利息？

虽然这个方法加速支付银行按揭本金，但是银行按揭每月供款并没有改变，那么借用Line of Credit投资所产生的银行利息，成了每月需要支付的费用。如果每月没有个人节余的现金流支付银行利息，那么整个计划难以实施。

其实我们可以申请一个普通的Line of Credit， 用这个Line of Credit支付投资用的Line of Credit， 每月只要支付这个普通的Line of Credit的3%的最小付款要求，由此产生的利息同样也是可以抵税。

挑战

取出RRSP，用于直接投资；维持较高的债务水平；获得超过10%的投资回报，对大多数人来说，触动了个人的投资观念，财务观念。如果还保守传统的理财观念，那么无论多好的理财方法，都无从谈起。由此可见，学习理财，学习投资，树立投资观念才是在信息时代获得财务成功的最大秘诀。

专栏作者：吴翔，专业房地产投资者，居民住房和小型公寓楼投资专家
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