银行按揭本金支付（Mortgage Paydown）

投资房地产，其中一个隐性的收益来自于不断积累的银行按揭本金。房屋出租的收入，除了支付各种相关的开支以外，剩下的就用于支付银行按揭的利息和本金。既然我们长线投资，每月支付按揭供款，本金逐渐增加，这也是利润的来源之一。

需要注意的是，按揭的利息部分属于房地产生意的日常开支，但是本金部分，是作为营利计算。由此可见，每月现金流不等于每月利润，这是房地产投资者计算净收益的时候容易产生迷惑的地方。这些利润，平时体现不出来，只有在投资者卖出房产时，积累的按揭本金就转变成为了利润。
自住房和投资房贷款利息不同

加拿大的税收政策与美国不同，个人自住房银行按揭贷款的利息部分是不能从个人收入中抵扣而减少税收，而投资房产由于是用于产生收入，它的银行利息可以直接从收入中抵扣。

很多的财务顾问推荐客户，尽快供完自住房银行贷款，避免支付利息。这个建议对于普通的家庭来说可能是一个好的建议。但是，就如我们一开始就提出了，在信息时代每个人都被迫成为了投资者。房屋按揭贷款，利率相对来说是最低的，消费者完全可以将准备额外加速供款的资金进行投资，可以获得比贷款利率高的回报率，何乐而不为。消费者如果只是专注在加速付完银行按揭，从积累投资知识和经验的角度来说，等于你浪费了宝贵的投资实践机会。

如何让自住房的贷款利息抵扣个人收入税

如果投资者具备了基础的财务知识和税务知识，可以将个人住房的贷款利息转变成为可以抵扣个人收入税的好的债务，同时加速偿还自住房银行按揭。这简直是天上掉馅饼，不是吗？

首先，个人房屋贷款的本金部分必须超过房屋价值的75%，可以向银行申请Readvanceable Mortgage Line of Credit, 这是一种特殊的房产抵押的贷款产品，非常灵活。个人房屋贷款的本金部分自动转成了Line of Credit的贷款限额，然后你可以用此贷款进行投资，所产生的利息，就可以抵扣个人收入税。

这个方法并没有减少个人债务总额，只是把个人房屋按揭债务，转变成为了好的投资债务，符合抵扣个人收入税的要求，进而降低了债务的利息成本。这种方法不合适所有人，需要进行详细的财务评估，请咨询您的财务顾问。

需要详细的信息，可以查询www.smithman.net。

还款周期（Amortization）

随着近几年房地产的价值高速增长，大大高于个人家庭收入的增长。房屋的可负担性严重恶化，特别是对于首次购房者，难以负担沉重的房屋按揭供款。具有更长的还款周期的按揭产品也就越来越流行。

以二十万的房屋按揭为例，25年还款，每月供款$1163；40年还款，每月供款$957。总体来说，每月少支付按揭供款$200左右。

对于投资者来说，这样的产品非常有用。如果投资者的策略专注于长期的资本增值，同时保持正向现金流或者现金流持平，显而易见，尽快偿还银行贷款根本就不是最佳策略。拉长还款周期反而对产生正向现金流非常有帮助。在某些情况下，投资者甚至采用只支付利息的按揭产品。

当然，拉长还款周期的贷款，对个人可用于按揭贷款的信用额度有蚕食效用，需要整体计划和筹措。

贷款重组

房地产投资的又一大优势在于，投资者可以进行贷款重组，在不用卖出房产的情况下，提取房产增值利润。

举例来说，你购买价值十万的房产，银行贷款七万五，五年以后，房产增值到二十万。如果投资者此时卖出房产，一来，丧失了房产进一步增值的可能性；二来，投资增值部分，必须交纳资本增值税。但是，可以采用贷款重组，在正式估价后，重新申请银行贷款为十五万，替代了以前的七万五的贷款，之间的差额，归你所有，这部分资金由于不是个人收入，所以不用上税。投资者可以用这些资金购买另一套投资房。

进一步的话，你可以安排第二按揭贷款，甚至可以把所有的净资产部分都贷款出来，不过这种策略只适合于非常成熟的投资者，在评估了现金流的情况下才可行。这就是房地产投资体现的极大的灵活性。

专栏作者：吴翔–专业房地产投资者，居民住房和小型公寓楼投资专家。
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