3．工作机会和移民流入

房屋的价格是由供需关系决定的。但作为一个成熟的投资者，只看到需求增长带来的房价增长还不能满足投资决策的需要，而是必须找到需求增长的根本原因。一旦确定了需求的增长是基于宏观经济发展而不是市场投机行为，就应该果断投资。阅读报纸可收集有关工作机会和移民状况的信息，投资者需要关注的是工作机会的涌现，企业扩张和大型企业进入地区的新闻。理想的投资城市或者地区应有大量的工作机会从而带来了对雇员的大量需求，人口增长率高于地区平均值。北美是移民国家，个人缺乏对居住地区的绝对忠诚，吸引更多人迁入该地区的原因主要是大量的工作机会。移民人口主要由两部分组成：国际移民和国内移民。可以从加拿大统计局获得相关资料。

参考点：报纸，加拿大统计局。

4．涟漪效应

老练的投资者避免在热点进行投资，因为投资热点经常被个人情绪或者投机心理左右。最好的策略是投资在投资热点周围，等待投资的涟漪效应作用，房地产价值的增长从投资热点逐渐扩展，推动周边地区房地产升值。避免直接投资在投资热点，减少了竞争压力，同时投资者可以从容的评估投资房产的财务收支状况，制定出适宜的投资策略。周边地区的房地产升值往往滞后于投资热点6个月左右，需要的就是耐心。

在扩展到更大的空间里，你可以投资在重新开发区域的周边。根据这个策略，你可以首先找到城市开发区域，房价增长区，或者投资热点，然后在周围地区投资。例如Markham正在建筑新的Downtown，投资者可以选择投资在该区域周围的老房子，这些房产市场已经形成，可以对租金和房价进行财务分析和评估，去除了任何投机的成分，能获得意外的收获。

参考点：报纸，地方政府开发计划

5．地区政治氛围

只要是对房地产价值走势有影响的因素，投资者都应该关心，地方政治就是一个最好的例子。区域性政治氛围对房地产走势影响很大，主要在以下几个方面：个人和企业收入税率；地税；出租房产相关的法律框架。

这里以Toronto和Edmonton为例：
×××××××××××××××××××××××××××××××××表格
Toronto, ON, Edmonton, AB
个人收入税率（12万以上）46%39%
地税 1% 0.3%
租金上涨限制 有 没有

投资者可以得出自己的结论，哪一个城市更适合房地产投资。市一级的经济开发办公室对地方经济的影响也是至关重要的。既然投资者选择投资在租客充足，最具有潜在购房者的地区，当地经济的未来走势不可不察。Economic Development Officer起到了决定性的作用，政府是否有对企业机极具吸引力的开发计划，是否有足够的土地储备适合大型企业发展，必将直接影响您的房地产投资生意。由此看来，积极参加各个阶层的选举活动，主动影响政治走向，是房地产投资者的一门功课。

参考点：City Economic Development Office，http://www.taxtips.ca/tax_rates.htm

6．重要的城市交通扩建

城市相关的高速公里，地铁，通勤火车的建设是城市发展的重要信号。交通的扩展连接了更多的商业区和居住区，人流量增大，从而吸引更多人到该区居住，增加了对房地产的需求。今天的城市交通不再以距离计算，而是以时间计算。以多伦多为例，很多人选择居住在Aurora, NewMarket, Barrie等城市，却在多伦多工作，依赖于便捷的现代交通体系。政府的交通扩建工程，最终实施的时间和可能性都有变化，一定要等到工程正式开始，再寻找合适的投资目标。市的基础设施，例如城市的污水处理能力，电力能力仍然制约城市能容纳的居民的总量，在评估城市的增值潜力时，也需要注意。

建筑劳工和材料成本的上涨直接推动新房价格的上涨，当新房价格不断上涨，周围的旧房价格也自然上涨了。以Edmonton为例，年度建筑劳工和材料成本上涨了40%以上，与整个市场涨幅一致。同时建筑行业的兴旺也带来了更多的就业机会和增加了个人收入，也必然推动房地产市场的上涨。

参考点：加拿大统计局

7．再次开发

老城区的再次开发和整个社区居民层次的提高，也推动该区域房地产增值。该类区域的特点在于，新老房屋比邻交替；重新修葺的老房；旧屋推倒重建；废弃的老仓库翻建成公寓楼等。整个区域逐渐呈现出欣欣向荣的景象。这类地区有长期的增值空间，不必急于投资，等到变化趋势明显的时候在进行投资，为时不晚。这些区域的租客在早期并不会非常理想，但是随着变化的深入，租客群体也逐渐改善。

参考点：城市开发计划，本地报纸

注：本文参考《Real Estate Investing in Canada》by Don Campbell

专栏作者：吴翔
专业房地产投资者，居民住房和小型公寓楼投资专家。（不是房地产中介）
电子邮件：[email protected]
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