Zoning，中文称做分区制，是城市规划非常重要的一个部分。分区的主要目的就是为了将不适合在一起的建筑类型进行规划分割，优化城市基础建设与规划。例如，没有哪个城市居民对在居民区中间出现一个工厂而感到高兴，同时对城市基本建设也提出了挑战。

分区制更是一种许可证申请系统，防止新的建筑开发对现有的居民区或者商业区的使用造成损害和影响。分区制通常由市一级的政府进行直接控制，即便分区规划策略可能有更高层的政府部门制定。

分区制规范限定在某一个特定的土地上能开发的建筑类型（居民房，工业用房，商业用房，农业用房），建筑密度（单个居民房，或者是高密度的居民公寓楼），高度，最大的建筑占用面积，还有建筑物在该土地上的位置，以及绿地规划，道路规划以及停车要求。

典型的分区制编码

大部分投资者都专注在居民住房，常见的分区编码有R1-独立居民房，R2-两套居民房，R3-多套居民房，每个城市有可能有自己独特的分区编码。

分区对房地产购买的影响

随着愈来愈多的华人房地产投资者认识到了现金流在房地产投资中的重要性，有多个套间的出租房，都带来了比一套房更好的正向现金流，这是一个聪明的选择，但是很多人在追求现金流最大化的时候忽略了Zoning对居民房的限制，跨入了灰暗地带。

常见的居民投资房有地下室公寓，具有非常诱人的现金流，很多这样的房产最早并没有建成多个家庭居住的形式，而是在使用过程中被改建的，更多都没有获得市政府的许可证。政府对大多数这样的non-confirming第二套间都不去深究，但是不等于对投资者来说就没有任何风险。如果您要购买这样的投资房，最好的策略就是到市政府的zoning办公室确认第二套间是否合法，最好能找到一些老照片或者邻居的证词说明第二套间很做就存在了。否则，您不想市政府在您购买了该房产后给您一个通知，要求您将第二套间恢复到以前的结构，这样整个投资的风险就加大了。

更有甚者，在购买了房产以后，没有得到市政府的许可证就改建房屋，这样的投资是完全忽略了保护投资安全的原则。

几年以前，Oshawa宣布了筹建一个学院的消息，很多人在学院的校址周围购买了很多的居民房，然后改建为Rooming出租房，过不了多久，市政府下通知，要求房主把房屋该回原来的结构。这样的情况下，投资者就要承受不必要的损失，改建和恢复的费用不会便宜，恢复以后又要卖出，承受了完全不必要的损失。因为大家忽略了分区制的存在，就是为保护现有的房屋不受新建、改建房屋的影响，北美的邻居可不是关起门来各扫自家门前雪的主。您改建了房屋，居住人口增多了，居住人口的复杂性增加了，街面上的停车增多了，给人家的生活带了不便，只要他们向市政府打个电话，您的投资计划就成了过眼云烟了。

一些投资者，擅长购买破旧房屋，推倒重建，有的将几套相连的独立屋，购买后建Townhouse。如果该分区不能允许多家庭类住房，需要向市政府申请修改分区，或者提过分区特例，这是一个非常危险，非常困难的游戏。曾有投资者，购买了位于北约克Yonge&Sheppard附近的独立房，准备改建为Townhouse，一旦修改分区的神情公布，周围邻居的反对声浪犹如海潮。可想而知，投资者的困难境地。

分区制带来的机会

从另外一个角度来看，分区制隐藏着很多的机会。

随着城市人口密度的增加，很多老城区进行了重新规划分区，一些居民区都分化为高密度区，投资者如果能够买到这些区域的居民房，可以改建为Townhouse或者Condo公寓楼，可以有非常高的获利。

如果一些老居民房，分区为商业房，投资者可以改建为多单元出租房，只要符合该土地分区，没有任何风险。

分区制投资策略

在追求最大投资回报的时候，投资者需要学习相关的zoning知识，合理合法的运用分区制，但是切不可过于贪婪，学会遵守相关的法律法规，应合理运用法律法规或的投资回报。

在投资之前，一定要评估风险，真正的投资以保护本金安全为第一重要。避免打擦边球，避免涉入灰色地带。毕竟投资机会非常多，下一个投资机会正等着你。
投资者切忌抱有一夜致富的想法，应专注在自己的长期投资目标，不可为短期的利益所诱惑。

专栏作者：吴翔
专业房地产投资者，居民住房和小型公寓楼投资专家。
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