所有房地产投资者，都将在某个时候面临同样一个挑战，没有足够的资金支付下一个投资的首付。作为专业投资者，我们绝对不能被这个困难所吓倒，迎着困难前进，才是致胜之路。从投资经验中和其他投资者所有的方法中，有一些非常有创意的，切实可行的方法解决这个问题。

Home Equity Line Of Credit

很多初次投资者，在几年以前就购置的个人住房，如今房子有了非常可观的净资产。利用这个宝贵的资源，就是一个显而易见的方法。

最大的问题这里不是如何操作，而是大部分的初次投资者闻债色变。其实有好的债务和坏的债务之分，好的债务增加你的资产，坏的债务削弱您的资产。关键在于您是否有足够的月现金流支付债务，同时也要考虑投资目标的现金流。如果投资者有足够的月现金流支付债务和投资房地产带来的负现金流，那么这是完全可以行得通的。

大部分人会采取Refinancing的方法，向银行借贷一个更大银行按揭的方式，从房屋净资产中套现。其实这是一个不明智的方法，因为Refinancing之后，所增加的银行贷款利息是不能抵税，不是一个投资老手的选择。最好的方法是Home Equity Line of Credit，特别是前几次文章里提到的Readvanceable Line of Credit。不仅所产生的利息，用于投资的缘故，可以抵税，最终的贷款成本大大降低，而且随着按揭本金增大而贷款额度自动增大。

Home Improvement Loan

这基本上是绝大多数购房者都错过了这个贷款好机会，其实这没有什么秘密。银行可以贷款给购房者或者房主进行房屋装修，准则是不能超过房价的10%以上。本质上，银行认为，装修可以给房屋带来强制增值，房屋的价值上升了足以为装修贷款提供抵押。而且这个贷款非常方便，享受银行按揭的相同利率，而且和按揭付款捆绑在一起。

如果投资者购买自住房，并准备了装修的钱，千万不要错过装修贷款的机会，及时向银行申请。银行一般会要求装修公司提供报价，以此为准审核装修贷款。装修代款的资金还不能在房屋交割的时候给您，暂时存放在律师处，需要装修公司提供完工证明以后才能发放。

装修贷款，不用个人资格审批，非常容易批准。将您自己的资金省下，为下一个投资房支付首付，其操作性非常高。只要在购房贷款是向您的按揭中介询问即可。

Vendor Take Back

这是最为传统的按揭方式，就是卖主提供按揭贷款。随着银行垄断了银行按揭的市场以后，卖主提供按揭贷款反而不常见了。

在市场下调的期间，急于出售的卖主往往提供了10%左右的Vender Take Back让买主容易满足银行按揭的要求，银行也允许这样的购买条件。不过这样的投资机会需要进行非常仔细谨慎的分析，不要忘记了购卖的准则仍然是地区分析以及财务分析。

整个操作过程，完全都是合法的，律师将为您处理整个交易，其中需要注意的是贷款提供的周期，越长越好；所要求的利率越低越好；按揭还款最好在贷款到期时一次付清，免除了现金流的压力。

朋友和家人合作投资

找到了好的投资机会，是不愿意放过啊！朋友和家人当然是一个选择，但是大家听到了非常家人朋友共同投资，最后不欢而散的故事。问题就出现在没有正式的法律形式对每个人的投资利益提供保护。

其实，合作投资的方式非常好用，家人和朋友可以和投资者分享投资回报，投资者可以借用家人和朋友的闲散资金。大家合作获取更高的回报。

正确的方法是，请律师起草一份合作投资协议书，这些都是非常标准的文档，将各种可能出现的情况和大家一致同意处理方法事先规定好即可。

投资者在这样的投资操作里最重要的事情是要尽一切可能，让投资合作者获得成功，您才能获得你的成功。

专栏作者：吴翔
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