申请银行按揭的必杀技

再三强调，没有银行的长久支持，提供房地产投资所需要的按揭贷款，您的投资计划只能是梦。按揭申请过程就是一个提交所需文件的过程，但是投资者提供这些文件的方式将决定是否赢得对方的信任，让对方觉得你真正了解这个游戏的规则，同时愿意尽最大的可能相互合作。

银行按揭审批就是一个风险评估的过程，银行需要足够的证据证明投资者有足够的财务能力来保证支付按揭付款的能力。赢得这个游戏的关键就是：准备，准备，在准备。准备好一切银行按揭审批需要的支持文件，在银行或者按揭经纪索要之前就一次性提交，显示出投资者的专业程度。对方的工作变得简单了，整个审批程序自然变得容易。再加上投资者对整个审批要求的了解，还有什么能阻挡您的成功呢？

下面将简要的讨论需要提交的文件：

完整的按揭申请

可以使用标准的申请表格，或者某个银行特定的表格，现在更流行的是网上申请。

申请过程里最重要在于申请者授权给按揭公司查询个人信用记录，请尽量减少查询个人信用记录的次数。

收入证明

一般来说银行需要至少要以下材料中的两个证明：

*薪水存根（pay stub）
*雇用证明信（三个月之内的）
*最近的T4
*最近的税务评估表

要提醒的是，一定要注意这些证明文件之间的一致性，千万不要提供虚假的证明，实在是不值得，有更多更好的方法来解决按揭申请。

自雇或者经营小生意的人，往往只给自己发很少的工资，通过公司将很多个人开支转化成为生意开支，提供收入证明可能会复杂一些。这些投资者需要会计师提供公司财务报表以及正常化的真实个人收入报表（把公司开支加回到个人开支以及个人收入中）。

个人现金流报表

银行通过分析投资者的个人现金流来决定投资者是否能够负担按揭每月付款。这跟您是否真正能负担按揭公款与否没有关系，只是按照银行的计算公式进行分析。

两个经常用到的指标投资者必须清楚：

* GDS，主要用于评估购买个人住房。（每月按揭公款+利息+地税）/每月收入，一般不超过32%就能轻松获得审批。
* TDS，主要用于评估购买投资房产。每月总的债务负担（个人负债和投资负债的总和）/每月收入，如果超过40%~42%， 投资房产的银行按揭就非常难以获得审批。

个人信用记录报告

按揭经纪或者银行都会查询投资者的个人信用记录报告，与其让他们去随意解释，不如主动提供一份信用报告，针对报告中的问题所在点，例如信用污点，主动加上您个人的注释。

个人资产报告

这个报告主要是反映出购买投资房产的首付来源，一定要确保更你提供的按揭申请和其它财务报告一致。

当前所拥有房地产报告

简要地提供所有房地产的银行按揭，每月付款，租金收入，开支以及现金流。

按揭首付证明

投资者经常在按揭首付上非常有创意，但是不要让银行觉得不舒服。在这里提供的首付证明并不一定就是最终按揭首付资金来源，只是提供一个最坏情况下资金来源。只要是能快速兑现的资金来源都可以，例如投资者的股票交易账户，RRSP账户证明。

投资房产信息

尽量提供所有信息，房地产购买合同，投资房地产现金流分析，投资房地产地区分析，MLS详细说明，等等。包括您个人和卖主之间达成的私下协议。

专栏作者：吴翔，专业房地产投资者，居民住房和小型公寓楼投资专家
电话：416-525-6285
电子邮件：[email protected]
网站：www.onemoreproperty.com